Los 3.000 millones para el 'rescate' de promotores han agotado el margen de deuda del ICO, según su presidente.Cotizalia.com 14.09.08
"La capacidad de endeudamiento del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para este año está agotada" con la dotación de 3.000 millones de euros para ampliar los plazos de los créditos a promotores, según su presidente, Aurelio Martínez, quien ha advertido de que "el ICO no puede ser el sustituto del Banco de España".
Según señala Martínez, la capacidad del ICO "no es infinita". Hace escasamente cuatro años, el organismo colocaba de media en los mercados un saldo neto de 2.000 millones de euros. "La cartera actual es de 45.000 millones de euros y para este año el techo de endeudamiento autorizado es de 12.000 millones de euros más otros 5.000 millones de avales. Con la nueva línea de 3.000 millones de euros anunciada, la capacidad del ICO está agotada este año", explica en una entrevista concedida a 'Dossier Empresarial' recogidas por Europa Press
En este sentido, el presidente del ICO asegura que el organismo adscrito al Ministerio de Economía y Hacienda no puede sustituir al Banco de España de ninguna manera. "Estamos cerca del límite de la capacidad objetiva de colocación de emisiones y de gestión" afirma Martinez para añadir a renglón seguido que "aunque ahora no hay dificultades para colocar emisiones, los mercados tienen un límite de absorción y se está alcanzando el techo".
Hasta diez años sin vender viviendas.
Esta nueva línea de mediación, que "podría generar un parque de entre 25.000 y 30.000 viviendas protegidas cada año" y que tendrá una dotación inicial de 3.000 millones de euros, busca facilitar a los promotores inmobiliarios la transformación de sus préstamos para la construcción de viviendas en un crédito a más largo plazo con la condición de que éstas se destinen al alquiler.
Según Martínez, lo ideal sería que el promotor se comprometiese a no vender esas viviendas y a mantenerlas en alquiler durante un plazo de entre siete y diez años. A cambio, el ICO transformaría su crédito promotor en otro a largo plazo, del que la empresa sólo pagaría los intereses durante su vigencia. En este punto, reiteró que esta vigencia está aún por decidirse, al igual que el porcentaje que aportará el ICO.
Martínez explica también que el organismo adscrito al Ministerio de Economía y Hacienda está aportando una financiación "espectacular" al sector constructor y, especialmente, al inmobiliario. Por ejemplo, recuerda que el ICO ha puesto en marcha el programa de avales de 5.000 millones anuales para VPO, que se repetirá durante tres ejercicios, hasta alcanzar los 15.000 millones.
El ICO no financiará el circulante de las empresas.
Por otro lado, Martínez señala que "no hay prevista ninguna línea de financiación de circulante para el sector". "El ICO no está autorizado a financiar circulante de las empresas, sino sólo proyectos de inversión productiva". En este punto, el presidente del ICO hace referencia al caso de Martinsa-Fadesa y señala que el organismo "podía haber entrado en alguna operación de internacionalización en este caso", pero que la empresa no hizo ninguna petición en este sentido hasta que entró en crisis, cuando sí pidió ese tipo de financiación, "pero con carácter retroactivo, y eso no es posible".
Por último, Martínez mantiene que el cierre del mercado financiero se mantendrá como mínimo hasta junio del año que viene, que será cuando las auditorías afloren todos los activos dañados que no han salido en 2008. "A partir de aquí ya habrá, razonablemente, un periodo de recuperación", añade.
El sector inmobiliario han acogido de forma desigual las dos medidas de apoyo al sector anunciadas el miércoles en el Congreso de los Diputados por el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero.
Con un endeudamiento que supera holgadamente los 300.000 millones de euros, el impacto de una medida que afecta a menos del 1% de la deuda del sector se antoja limitada, según el consenso de los expertos.
Pero hay otro inconveniente más específico. Estas líneas de crédito están limitadas a la vivienda en stock. El ICO las concederá cuando una empresa no consiga vender una promoción y le venza el crédito del banco. En ese momento, el ICO refinancia la deuda a cambio de que el promotor destine esas viviendas al alquiler.
La falta de tradición del alquiler en el mercado español es otra de las inquietudes de los expertos inmobiliarios. “Hay pocas empresas que se dediquen ahora a ese negocio, por lo que sería necesario invertir en una estructura organizativa que se ocupe de ello y es difícil que haya muchas empresas que puedan permitírselo”.
La conversión de una cartera de viviendas en arrendamiento para obtener la refinanciación de la deuda no es, según un directivo, una operación contable de fácil desarrollo. El traspaso de los inmuebles del circulante (existencias) al inmovilizado obliga al uso de amortizaciones, lo que va en detrimento del resultado. “Contablemente, tiene una implicación en el balance. No es tan fácil”. La traslación de estos activos desde la partida de existencias a la de inmovilizado obliga a dotarse de amortizaciones, detrayendo parte del beneficio, señalan en otra inmobiliaria cotizada.
“Hay que esperar a ver cómo se concreta la ley, pero indudablemente, estas sociedades pueden ayudar al mercado. Es una buena fórmula para buscar financiación y organizar el sector. En mercados equivalentes, se busca la mejor situación fiscal en activos de tenencia a largo plazo”, señalan Adolfo Ramírez-Escudero, consejero director general de la consultora CB Richard Ellis.
La introducción de las Reit puede representar, en definitiva, financiación a largo plazo para activos a largo plazo. En Alemania, estos vehículos mueven cerca de 80.000 millones de euros anuales, frente a los 10.000 millones de los fondos de inversión inmobiliaria que actualmente operan en España.
La introducción de estos vehículos de inversión “es una decisión acertada. España tiene que hacer esta apuesta para dar atractivo al mercado inmobiliario, ya sea en un mercado en expansión o bajista, como el actual, señala Ángel Serrano, director general de Aguirre Newman.
“Una de las ventajas de esta figura es que da acceso al mercado a los pequeños inversores”, explica Antonio Sánchez Recio, socio del departamento fiscal inmobiliario de Landwell-PWC. “Va a permitir a operadores inmobiliarios captar fondos lanzando participaciones al mercado con indudables ventajas fiscales”, indica.
El éxito de estos vehículos de inversión dependerá, según Edward Farrelly, director de investigación de mercados de CB-Richard Ellis, de la flexibilidad en el contenido de la ley que elabore el Gobierno.
¿Qué son los ‘reits’?
Desarrollados en Estados Unidos en la década de los 60, estas sociedades cotizadas están implantadas en países como Francia o Alemania, donde poseen características más o menos similares al modelo originario. En Francia, se denominan Siic (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) y fueron la razón del desembarco inmobiliario español en el país.
Zapatero anuncia en el Congreso como únicas medidas novedosas una línea de créditos que amplíe los plazos a constructores de cara a que se destinen las viviendas al alquiler, y la creación de dos sociedades cotizadas de inversión en el sector inmobiliario
"No esperen una batería de propuestas, no tiene sentido improvisar". La comparecencia más esperada en las Cortes tras el descanso estival, la del presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, a petición propia y para repasar las medidas llevadas a cabo ante la crisis económica, ha arrancado este miércoles con una declaración de intenciones que ha aplacado las expectativas del hemiciclo. El jefe del Ejecutivo, no obstante, ha reconocido que la situación que "viven muchos ciudadanos" es todavía "complicada", y ha aclarado que el Gobierno permanecerá "atento" ante las circunstancias en las que se desarrolla la crisis. Se preveía que la intervención de Zapatero estuviera enmarcada en la lucha contra el desempleo que ha alcanzado cotas del 10,4% en el mes de agosto. "El Gobierno se siente y es responsable del empleo" ha manifestado el jefe del Ejecutivo durante su comparecencia.
El líder del PP, Mariano Rajoy, el primero en subirse al atril tras el presidente, ha mostrado su perplejidad "sincera" por el hecho de que el presidente del Gobierno no anunciara "nada nuevo ni relevante" en el Congreso y le ha preguntado con ironía: ¿A qué ha venido usted aquí? En el turno de réplicas, Zapatero ha respondido al líder de la oposición que ha acudido al pleno para "dar confianza y dar la cara" ante la crisis que viven los españoles. El jefe del Ejecutivo ha criticado la falta de rigor en la intervención de Rajoy y ha pedido "cautela" a los grupos a la hora de analizar los datos macroeconómicos.
El resto de grupos parlamentarios ha mostrado su oposición a la gestión de la crisis y han reprochado a Zapatero su falta de acción, demora y exhibicionismo.
Crédito a cambio de alquiler.
El presidente del Gobierno, a pesar de evitar llenar su intervención de una "batería de propuestas", ha lanzado al aire dos nuevas medidas para fomentar el mercado de la vivienda: en primer lugar la creación de dos sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, que tendrán un régimen fiscal favorable y aportarán liquidez a las empresas del sector; y en segundo lugar, lo más novedoso, una nueva línea de créditos ICO para impulsar la oferta de alquiler aumentando el plazo de los préstamos concedidos a los promotores de viviendas para construir a cambio de que las destinen durante un tiempo al alquiler. A esta partida se destinarán unos 3.000 millones de euros, aunque se prevé que puede alargarse el montante si la respuesta de los constructores es positiva.
Ante el anuncio, el G-14, el grupo de las 14 primeras inmobiliarias, se ha apresurado a calificar de "positiva y muy eficiente" la medida. "Se trata de una combinación de medidas muy correcta, que atacará a múltiples objetivos y que tendrá un importante impacto en el sector, porque está en el núcleo de nuestros problemas", ha indicado el secretario general de este grupo, Pedro Pérez.
La lucha contra el paro (un 24% más en 2008), como adelantase el propio presidente del gobierno, ha centrado parte de la comparecencia de Zapatero en el Congreso. El empleo será precisamente, según ha presentado el jefe del Ejecutivo ante los diputados, el "mejor termómetro" para conocer el avance de la economía, y el "dato más preocupante" al que va a hacer frente el Ejecutivo socialista. "Cada persona que no encuentra empleo o pierde el que tiene representa un fracaso colectivo", ha añadido Zapatero.
Paro en construcción.
En este sentido, uno de los sectores más golpeados por la destrucción de empleo es la construcción (un 70% más en 2008). El presidente del Gobierno ha anunciado que los 100.000 nuevos parados de agosto en este sector contarán con la reorientación de talleres de empleo gestionados por las formaciones locales. Precisamente, Zapatero ha recordado que propondrá a los agentes sociales un ampliación del actual Plan de Empleo para elevar su presupuesto total hasta los 1.106 millones de euros, con el fin de capacitar y adecuar profesionalmente a esos 100.000 desempleados.
Antes de estos anuncios y tras repasar los malos datos macroeconómicos de la actual coyuntura (01,% de PIB en el último trimestre y casi medio millón de nuevos parados en 2008), Zapatero se ha agarrado al clavo de la mejora en el índice de confianza de los consumidores y el ligero frenazo de la inflación ahora por debajo del 5%. En este apartado, el presidente del Gobierno ha augurado que el IPC se situará por debajo del 4% al final de año gracias a la caída de los precios del petróleo en torno a los 100 dólares el barril. A pesar de las malas cifras macroeconómicas, el jefe del Ejecutivo ha reiterado que su Gobierno elevará las pensiones un 6% en 2009.
Para acabar de tocar de pesimismo el pleno del Congreso, la Comisión Europea ha hecho pública en medio de las intervenciones su revisión a la baja del crecimiento de España. La CE prevé que la economía caiga en recesión durante el segundo semestre de 2008.
Zapatero ha fijado cuatro pilares en el plan de actuación del Gobierno para la recuperación económica: competitividad para las empresas, políticas sociales, diálogo social para el empleo, y austeridad. Precisamente en este último apartado que ha exigido a todas las administraciones, el jefe del Ejecutivo ha anunciado que el crecimiento del gasto no financiero en los presupuestos de 2009 "no superará el 3,5%", por debajo del límite aprobado en junio por el Congreso de los Diputados, que era del 5%. Estos presupuestos, según ha recalcado el presidente del Gobierno en su segunda intervención atenderán a la "austeridad" que obliga la crisis, pero sin abandonar dos objetivos: "políticas sociales y productividad-competitividad".
"Lo lógico es que el flujo de la inmigración se reduzca".
El presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, ha abordado también durante el turno de contrarréplica en el pleno del Congreso, la polémica desatada por el anuncio del ministro Celestino Corbacho de cerrar las puertas a la contratación de inmigrantes en los países de origen. Ante las preguntas del portavoz del grupo IU-ICV, Joan Herrera, Zapatero ha reconocido que "lo lógico y normal es que el flujo de la inmigración por esos cauces [empleos de difícil cobertura, contingente y temporales] se reduzca" ante la destrucción de empleo y el parón de la economía. El jefe del Ejecutivo ha explicado, no obstante, que se mantendrán las contrataciones en el apartado de temporeros y empleos de difícil cobertura según "necesidades". El presidente del Gobierno ha expresado además que los países en origen tienen que conocer que "las expectativas de empleo son menores".
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