Réquiem por el mercado de suelo urbano

Reproduzco la entrevista que me hizo Jorge Sánchez para su blog inmobiliario El Alpende, entrevista que publicó el pasado 11 de septiembre –vaya fecha me dedicaste, amigo-. Agradezco al bueno de Jorge la oportunidad y advierto a quienes tengan la paciencia de leerla que reflejo una opinión muy personal que se corresponde con una percepción no menos personal. No obstante esta prudente advertencia, me temo que mi percepción se aleja bien poco de la realidad actual del mercado. Y ya nos gustaría a muchos de los que dependemos del sector estar equivocados y que esto sólo sea un mal sueño. Tal como están las cosas, me haría feliz despertarme en medio de una "ligera desaceleración".

► Puedes seguir este enlace para acceder directamente a la entrevista en El Alpende:

“En El Alpende queríamos saber cómo se vive la crisis en otros puntos de nuestra geografía y cómo se percibe desde otros ángulos, por lo que entrevistamos al responsable de InverServices, una compañía que opera en la Región de Murcia y que está especializada en la comercialización de suelo urbano para promotores inmobiliarios. InverServices acaba de poner en marcha un blog dedicado a la promoción inmobiliaria y el suelo, sin perder de vista a todos los agentes e instituciones que afectan a este negocio: banca, política, etc.

Cuéntanos algo de ti.

► Procedo del sector industrial, donde trabajé durante una década. Hace cuatro años, seducido por las altas rentabilidades que se presumían en el sector inmobiliario, puse en marcha una empresa de servicios de intermediación inmobiliaria y financiera en la que pronto optamos por la especialización y nos concentramos en un producto muy concreto, el suelo urbano, del que entonces existía una importante demanda por parte de los promotores de la Región de Murcia.

¿Cómo está afectando la crisis al mercado de solares urbanos?

► Hace apenas dos años, la demanda de suelo urbano era tan fuerte que atendíamos a una media de diez promotores por día. En los momentos de mayor demanda, los solares que se ofrecían a precios medios de mercado –que de por sí eran precios muy elevados- se solían vender antes de tres meses. En alguna ocasión, antes de que nos hubiera dado tiempo a obtener toda la información de un solar para poder ofrecerlo a nuestros clientes, nos enterábamos de que el propietario ya lo había vendido. Si encontrábamos un solar a un precio especialmente competitivo, nos bastaba con hacer unas llamadas y enviar un correo electrónico con la información más básica para que el contrato privado se estuviera firmando a la semana siguiente. Había promotores que nos compraban un solar y, si a la semana siguiente les presentábamos otro solar que pudieran adquirir en permuta a un precio competitivo, firmaban también esa permuta.

El promotor era tan consciente de la escasez de suelo urbano que cuando encontraba un solar a un precio razonable, no estaba dispuesto a permitir que otro promotor se le adelantase. Por eso, lo más frecuente era que el promotor se apresurara a firmar un contrato privado sin esperar a que el banco le confirmase la financiación ni a disponer de su cédula urbanística, que podía tardar semanas y hasta meses. Enviaba a su arquitecto técnico a las oficinas de urbanismo para que en una consulta no vinculante le confirmaran la información que nosotros le habíamos anticipado y, si todo le cuadraba, nos pedía convocar de inmediato a los propietarios para la firma del contrato privado. Seguro que no era la forma prudente en que los promotores habrían querido proceder, pero se veían obligados a asumir esos riesgos para no perder oportunidades.

Ahora, tenemos en cartera más solares que hace dos o tres años y a precios mucho más bajos que los de entonces, pero apenas hay promotores interesados en conocer la oferta y, cuando se interesan, a menudo es sólo para no perder el contacto con la evolución de la oferta de suelo urbano, no porque realmente estén motivados o en condiciones de comprar.

Muy por el contrario, nos encontramos con que desde hace más de un año pequeños y medianos promotores que eran clientes habituales se dirigen a nosotros ofreciéndonos solares de su propiedad en los que aún no han iniciado las obras y que ahora necesitan vender –y son conscientes de que eso ahora significa malvender- porque es su única posibilidad de obtener los fondos que la banca les niega para poder continuar las obras que ya tienen iniciadas.

Si la situación del mercado de viviendas es gravísima, la del mercado de suelo urbano, tal como yo la percibo, es siniestra.

¿Puedes darme algunos ejemplos?

► Tenemos en cartera solares propiedad de promotores o gestoras de cooperativas que los compraron y los pagaron hace menos de dos años, para los cuales encargaron y pagaron un proyecto básico, y que ahora, por falta de liquidez, están dispuestos a malvenderlos en casi la mitad del precio que pagaron por ellos. Lo más triste es que ni siquiera reciben contraofertas a la baja. Es como si al otro lado del mercado no hubiera vida. Cuando nos preguntan si les aconsejamos bajar el precio, les contestamos con sinceridad que esa rebaja va a cambiar poco o nada las oportunidades de venta. Nos sorprende que en ocasiones se trata de solares libres de cargas, que los promotores se ven obligados a malvender porque la banca no está dispuesta a financiar su promoción por mucha garantía hipotecaria que el promotor le pueda ofrecer.

Otros promotores que se encuentran en una situación financiera menos comprometida, que son los menos, nos confiesan que, aunque les vendría muy bien deshacerse de solares que adquirieron como reserva y que ahora están seguros de que no van a poder promover hasta dentro de unos años, prefieren no ponerlos a la venta porque son conscientes de que, aunque los ofrezcan a un precio inferior al precio en que los compraron, no van a encontrar en el mercado a otros promotores en disposición de poder adquirirlos.

Por eso podemos ver tantos solares urbanos vallados para los que pasan meses y meses y nunca empiezan las obras. Más grave, si cabe, es cuando estos casos se corresponden con permutas en las que el promotor adquirió un solar sobre el que los propietarios tenían su vivienda habitual, viviendas que se demolieron con la voluntad de comenzar las obras y que, ahora que la crisis impide al promotor iniciar las obras o continuarlas si ya las había iniciado, ese promotor va a pasar años pagando el alquiler a los propietarios de esas viviendas, si así lo convino, y esos propietarios van a pasar años sin que se les entreguen las viviendas que constituían el precio de la permuta. Un mal negocio en el que todos pierden.

Me gustaría mucho poder decirte otra cosa, pero en este momento los promotores no compran suelo para promover vivienda libre, la mayoría porque no consiguen financiación bancaria y, los pocos que podrían obtenerla, porque prefieren esperar a que la crisis escampe por prudencia y por falta de motivación ante la evidencia de la difícil salida de las viviendas.

Los promotores que adquirieron solares en permuta y pactaron con los propietarios un compromiso de plazo máximo de ejecución de la obra, se ven obligados a negociar y renegociar con ellos sucesivos aplazamientos.

Algunos promotores están aprovechando para quedarse con obras de otros promotores que se encuentran en una situación desesperada a cambio sólo de subrogarse en las obligaciones adquiridas por estos últimos. En esos casos, lo primero que hacen es llamar a cada acreedor y proponerle una quita en la deuda, a menudo disparatada, pero que con frecuencia los acreedores más necesitados de liquidez se ven obligados a aceptar.

Los inversores ajenos al sector que sí tienen sobrada capacidad financiera para comprar solares, reciben a diario tantísimas ofertas de todo tipo de inmuebles que no muestran el menor interés.

Recientemente me comentaron –y pongo este comentario dentro la categoría de mero rumor, aunque en momentos como estos, todo es posible- que uno de los mayores propietarios de suelo en la Región de Murcia, que siempre ha aprovechado las mejores oportunidades de adquirir gangas de propietarios necesitados, está viviendo una situación de tanto poder en este momento, por la abrumante cantidad de ofertas que recibe cada día para comprar inmuebles muy por debajo de su precio de mercado, que ha pedido a los intermediarios con los que más trabaja que no le molesten ofreciéndole propiedades por las que tenga que pagar más que los gastos de notaría y registro.

¿Cuándo crees que la situación volverá a la normalidad?

► El camino de salida de la crisis comenzará tan pronto como la banca decida, porque quiera y porque pueda, levantar el pie del freno y, aunque al principio no se comprometa a financiar directamente a los promotores, al menos sí permita a las familias comprarles viviendas.

Si me pides que te sea más concreto, creo que a quien hay que preguntar es a los analistas financieros, aunque por su complejidad ni siquiera los más expertos se atreven a hacer pronósticos. Al fin y al cabo la crisis a la que asistimos, la crisis cuyas consecuencias estamos padeciendo las empresas y las familias de este país, es una crisis de liquidez financiera, y aunque su primer síntoma haya sido la caída en picado del sector inmobiliario, el origen y la causa hay que buscarlos en el sistema bancario.

Es muy difícil hacer pronósticos cuando existe una variable fundamental que no sabemos como va a evolucionar en el futuro y que no es otra que el nivel de eficacia del gobierno para intervenir con un plan de medidas que favorezca una pronta recuperación y minimice los daños de la crisis sobre las empresas y sobre las familias. Valga como referencia el plan de choque adoptado recientemente por el gobierno laborista en el Reino Unido al rescate tanto del sector inmobiliario –y de todos los empleos en juego- como de las familias hipotecadas que se encuentran al borde del desahucio.

Por ahora, las medidas tomadas en nuestro país, además de haber sido adoptadas demasiado tarde por la obstinación del gobierno en negar la crisis, no parece que vayan a solucionar nada. No le faltaba voluntad al gobierno al intentar encontrar una salida al sector en la promoción de viviendas VPO, pero tanto los promotores como el gobierno se han encontrado con que la banca les ha saboteado el plan al no dar tampoco financiación para estas viviendas.

¿Cómo están afrontando los promotores esta nueva etapa?

► Hasta donde yo lo percibo en mis clientes, los promotores se resisten a empezar obras nuevas y en las promociones que ya tenían en curso, se han visto obligados a bajar los precios de las viviendas cada cual en la medida de lo apremiante que le resulte su necesidad de liquidez, pero luego se encuentran con que, por mucho que bajen los precios, las familias interesadas en comprar esas viviendas muy rebajadas no consiguen la financiación.

Hace unos años se esforzaban en equipar a sus viviendas de comodidades y elementos que les pudieran aportar un valor añadido: instalación de aire acondicionado, alarma, domótica, etc. A los primeros síntomas de la crisis, para no perder ventas, iniciaron las bajadas de precios e ingeniaron ofertas en las que por la compra de una vivienda se hacían cargo de las primeras cuotas del préstamo hipotecario o regalaban desde una pantalla de plasma hasta un coche de marca alemana. Pero nada de eso podía funcionar, sencillamente porque el problema era -y sigue siendo- que las familias, por mucho que les atrajera el precio de la vivienda y por mucho que les sedujera el regalo, no conseguían obtener la financiación para pagarla. Por eso ahora los promotores son muy conscientes de que necesitan vender viviendas al menor precio posible para que los bancos les pongan menos dificultades a los futuros compradores.

En los años de crecimiento y expansión, el suelo urbano tenía un precio tan alto que los promotores aprovechaban hasta el último metro cuadrado de techo que se pudiera obtener sobre él. Era muy frecuente que en la última planta se construyeran áticos-dúplex. Ahora, aunque la normativa urbanística de muchos municipios sigue permitiendo el mismo aprovechamiento de la planta bajo cubierta, los promotores se ven obligados a renunciar a ese aprovechamiento porque saben que no van a poder repercutir el coste de construcción de la buhardilla vinculada porque las únicas viviendas que tienen alguna posibilidad de que la banca las vaya a financiar serán las que estén más ajustadas en precio. Es decir, la tendencia es menos superficie y menos calidades.

Por eso pusieron todas sus esperanzas en la promoción de VPO, pero ahora muchos comprueban que ha sido en vano porque la banca no financia ni siquiera la compra de esas viviendas.

En cuanto a cómo lo están viviendo los promotores de puertas adentro, la mayoría se han visto obligados a redimensionarse, lo que, para no andarnos con eufemismos que enmascaren la gravedad del problema, consiste en cerrar oficinas y hacer de los despidos su día a día. Hay empleados que al volver de vacaciones se encuentran con la carta de despido. Y hay que tener en cuenta que en el caso de la Región de Murcia, la tercera parte de los empleos dependen de manera directa o indirecta de la construcción.

Si hay algo en lo que coinciden los promotores es en su malestar y a menudo indignación con la banca. Hay que pensar que hace apenas un año aún les perseguían los directores de las oficinas bancarias que los tenían en la consideración de objetivos preferentes. Era la voracidad de la banca a la búsqueda de su pedazo de pastel de un sector en plena bonanza. Ahora que a la banca se le ha indigestado el mejor pedazo del pastel, los promotores sienten que los reciben con la puerta en las narices. La banca ni les renueva las pólizas, ni les refinancia la deuda ni les permite vender sus viviendas al no financiar a las familias. Mis clientes me cuentan casos disparatados de lo que consideran todo un sabotaje por parte de la banca, casos en los han perdido ventas a clientes que no consiguieron financiación a pesar de contar con un empleo fijo y buenos avalistas. Todavía se indignan más cuando leen que la banca refinancia con créditos sindicados a las grandes promotoras en apuros, aunque vemos que esto ya ocurre cada vez menos.

Cada cual hace su lectura según cómo lo vive, pero son muchos los que coinciden en denunciar la injusticia que entienden que representa que en su día la banca apostara ciegamente por las grandes promotoras que son precisamente las que le han acabado dando dolores de cabeza y algún que otro sobresalto, y que ahora sean los pequeños y medianos promotores que funcionaban bien y solían cumplir sus compromisos con la banca quienes ven cómo su banco o caja les cierra el grifo y hasta les sabotea las ventas.

¿Cómo valoras los problemas crediticios actuales?

► La mejor explicación la he encontrado en el artículo La Crisis Ninja, de Leopoldo Abadía Sr. Su análisis de la crisis subprime recibió 7.000 visitas en un solo día y en ella comenta que “alguien ha calificado este asunto como la gran estafa y otros han dicho que el Crack del 29, comparado con esto, es un juego de niñas en el patio de recreo de un convento de monjas”. Por la cuenta que me trae –porque la economía de mi familia, como la de tantas otras en este país, depende mucho de la evolución de la crisis- estoy muy pendiente de los problemas de liquidez de la banca y muy concretamente de las cajas de ahorros y, si bien al principio me limitaba a indignarme, pensando en que la única razón por la que no concedían financiación era para mantener bajas sus ratios de morosidad, ahora he pasado de la indignación a la preocupación al darme cuenta de que el problema no se limita al miedo a la amenaza de la morosidad, sino que también es una respuesta a sus problemas de liquidez, cada vez más difíciles de ocultar.

¿Cómo ves la opinión que la sociedad en general tiene sobre el sector y sobre la crisis?

► Personalmente, me duele cuando los políticos directamente o a través de los medios que le son afines intentan manipular a la sociedad dando la categoría de realidad a tópicos falsos por tendenciosos y parciales que se vienen a añadir a los falsos tópicos fruto del simple desconocimiento del sector.

Como conozco bien el sector industrial, me pareció un disparate cuando en su día gobierno y sindicatos intentaban asegurarnos que la industria iba a absorber los empleos que se están perdiendo en la construcción. Cuando comencé a trabajar en la industria a principios de los noventa, fui testigo de cómo crisis sectoriales –conserveras, calzado, etc.- arruinaban a municipios enteros dedicados a esas industrias, por eso estoy tan seguro de que la industria no es la panacea, porque ni es menos vulnerable que la construcción ni proporciona mejor calidad de empleo ni más riqueza al país. Además, ya estamos comprobando que la industria no sólo no ha sido capaz de absorber los puestos de trabajo de la construcción, sino que ya en junio se desplomó un 9%.

Tan cierto como que en la construcción ha existido, existe ahora mismo y muy probablemente seguirá siempre existiendo corrupción, especulación y personajes sin escrúpulos, lo es que estos males y vicios no son exclusivos de este sector y que los encontramos en cualquier otro sector de la economía: contratistas públicos, petroleras, eléctricas, telecomunicaciones, distribución alimentaria, farmacéuticas, medios, etc. En esto como en todo en la vida, tanto las simplificaciones como las generalizaciones son trampas fáciles que nos alejan siempre de la verdad.

Me molesta cuando alguien dice que a los recién llegados al sector –los que no pertenecemos a una familia con varias generaciones dedicada a esto- nos está bien merecida la crisis porque fuimos unos oportunistas que arribamos para especular, o en el mejor caso para aprovecharnos de la coyuntura, mientras que la realidad es tan simple como que en una economía de libre mercado altamente competitiva como en la que vivimos elegimos el sector que se nos presentaba como el más próspero. Culparnos por ello es como si a los estudiantes que se incorporan a la universidad se les reprocha que se inclinen por las carreras con mayores salidas profesionales o como si a los inmigrantes que llegan a nuestro país buscando una oportunidad de prosperar se le reprocha que se incorporen al sector que les ofrezca más oportunidades de conseguirlo.

Otra generalización equivocada es pensar que todos especulamos en la construcción, desde los promotores hasta las familias que en su día destinaron unos ahorros que en su banco o en la bolsa no les iban a dar ningún fruto a invertir en una vivienda que esperaban que se fuera revalorizando y que, si no revendían, les podría proporcionar unas rentas de alquiler. La realidad es que la verdadera especulación no estaba al alcance del modesto inversor, ni del pequeño promotor, hay que buscarla más arriba en la escala de poder económico y político. Ahora la prensa da cuenta de muchos casos en los que no sólo ha habido especulación, sino también irregularidades y hasta delitos. Pero estos casos tan sonados son la anécdota y no hacen justicia a lo que es habitual en el sector.

También se generaliza como si los llamados “pelotazos” fueran exclusivos del sector inmobiliario. Es cierto que en el sector inmobiliario han existido pelotazos, que existen todavía y que probablemente seguirán existiendo mientras no se fiscalice mejor a las administraciones locales. Pero, por mi experiencia en el sector industrial, te aseguro que también en la industria se registraban casos de enriquecimiento-exprés y estoy convencido de que se producen en todos los sectores: contratistas públicos, petroleras, eléctricas, telecomunicaciones, distribución alimentaria, farmacéuticas, medios, etc. Desde los contratos de venta de uniformes militares hasta los de servicios de recogida de basuras, ningún sector se libra de ellos.

Me duele la injusticia de estas simplificaciones y generalizaciones, pero más me duelen las malas prácticas de algunas empresas y profesionales que han dado razones para alimentar esas críticas. Por estas malas prácticas y por estas ovejas negras no es de extrañar que en nuestra sociedad los promotores o los que sólo somos intermediarios hayamos cosechado tantas simpatías como los inspectores de hacienda o los vendedores de seguros de decesos. Afortunadamente, no he visto ninguna señal de corporativismo hacia quienes han sido imputados en casos de corrupción urbanística ni mucho menos hacia esos promotores o gestores de cooperativas que han estafado a quienes les confiaron sus ahorros, compradores que ni tienen noticias de las viviendas ni saben a dónde ha ido a parar su dinero.

¿Alguna otra cosa que quieras mencionar?

► Me gustaría poner una nota de esperanza. Creo que nuestro gobierno, aunque haya tardado demasiado en reaccionar, aún puede conseguir que todo esto pueda empezar a cambiar ya dentro de unos meses, librándonos de la tragedia social hacia la que de otro modo nos estaría condenando. Sólo necesita tener la decisión y la valentía de intervenir –dejo el “cómo” a los economistas y politólogos- para desbloquear el acceso a la financiación para que las viviendas puedan venderse y para facilitar el acceso a refinanciación para que las familias a las que la hipoteca ha llevado a una situación límite no acaben en la ruina.

Una vez controlada la crisis, será el momento de tomar medidas para que esto no pueda volver a pasar: revisar los mecanismos de vigilancia del Banco de España sobre las entidades financieras, establecer medidas de control eficaces sobre las administraciones locales para ponérselo difícil a los políticos y promotores que se puedan sentir tentados por el negocio de las recalificaciones, adoptar medidas encaminadas a reforzar los derechos y las garantías de los compradores de viviendas, a garantizar que el crecimiento urbanístico sea sostenible y nunca a costa del medio ambiente, etc. Son cuestiones que deben trascender a cualquier ideología política, sólo hace falta voluntad para hacer bien las cosas. Es hora de que la clase política deje de lado sus diferencias y se gane su sueldo.”

Del blog inmobiliario amigo El Alpende