Expansión.com 04.09.08
Si el Gobierno creía que la Vivienda de Protección Oficial podía ser una especie de bálsamo de fierabrás para paliar la crisis que viven los promotores se equivocaba.
Y no es porque no haya demanda de este producto subvencionado con dinero público. El problema es que la crisis del crédito afecta también a los potenciales compradores de la VPO, ya que los bancos no están dispuestos a concederles los créditos necesarios para financiar la compra.
La vivienda de protección oficial va dirigida a personas con menos recursos y esto es un problema que las entidades financieras no pueden pasar por alto, precisamente porque buena parte de los potenciales compradores de VPO son más vulnerables en una crisis económica como la que ahora atraviesa España.
Los departamentos de riesgos no diferencian tanto si se trata de VPO o vivienda libre como si el cliente está en condiciones de hacer frente al pago o no. Es la solvencia del comprador de una vivienda la que determina la concesión del crédito. La crisis de Martinsa-Fadesa y la debilidad de la mayor parte de la empresas inmobiliarias ha puesto de manifiesto que las entidades financieras acumulan ya demasiado riesgo en el sector.
En total, entre bancos y cajas tenían en el primer trimestre créditos concedidos en el sector inmobiliario por importe de 311.000 millones de euros. Este nivel de riesgo, unido al crecimiento exponencial que está alcanzando la morosidad, que superaba ya el 1,6% el pasado junio, ha llevado a las entidades financieras a tomar las máximas precauciones. En el último año, la morosidad en bancos se ha más que duplicado, mientras que en las cajas se ha triplicado.
Las previsiones apuntan a que en el futuro inmediato las cosas no irán a mejor. Las cifras de crecimiento del desempleo son un mal augurio. Todo esto explica que las entidades estimen que el ritmo de concesión de hipotecas se sitúe a final de año en el 5%, cuando no hace mucho estaba en el entorno del 20%. Lo que queda claro es que la vivienda de protección oficial no parece ser la solución al problema.
Los promotores constatan el “rechazo masivo” de las entidades financieras a la concesión de préstamos para pisos protegidos. Las dudas sobre la solvencia de los compradores complican el programa de avales del ICO. La mezcla de las crisis inmobiliaria y financiera puede resultar explosiva. La construcción residencial depende en gran parte del acceso a la liquidez, y el sector se ahoga por las restricciones de crédito para promover vivienda libre.
La tabla de salvación propuesta por el Gobierno era impulsar la vivienda protegida (VPO), que proporciona un margen menor que los pisos libres (el 8% de beneficio frente a más del 20%) pero parecía una apuesta segura. Sin embargo, ahora también pende de un hilo, porque bancos y cajas ya rechazan de forma “masiva” conceder créditos hipotecarios para este tipo de inmuebles, según reconocen los propios promotores.
“VPO construida es VPO vendida”, rezaba el axioma recurrente en el sector, acuñado por el propio presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Guillermo Chicote. Pero a la vuelta de vacaciones en su patronal se han encontrado con numerosas quejas de empresarios inmobiliarios: “No les dan préstamos ni para la vivienda protegida”, señalan.
“La VPO nunca se había visto afectada por la crisis financiera, hasta ahora, que se están notando sobremanera las restricciones de liquidez”, aseguraron a EXPANSIÓN fuentes oficiales de APCE.
Que bancos y cajas hayan cerrado el grifo a la VPO supone un obstáculo más para las intenciones del Ejecutivo, que pretende que se inicien 150.000 pisos sociales al año. Es decir, casi el doble que en 2007 (83.859). Esto ya resultaba muy difícil tras el dato del primer trimestre de 2008, que arrojó una caída del 60% con respecto a igual periodo del año pasado.
Ante el parón de la financiación para VPO que constatan los promotores, también peligra el éxito del plan de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Este organismo, dependiente del Ministerio de Economía, ha habilitado líneas para titulización de créditos hipotecarios de VPO que en 2008, 2009 y 2010 sumarán 15.000 millones de euros. Con ello se rompía en cierta medida el caparazón de la financiación inmobiliaria.
Pero ahora los expertos temen que el ICO no “sume” viviendas protegidas al contador total, sino que “sólo” cubra las carencias que derivan de la depresión financiera y maquille la caída. Lucio Rivas, técnico urbanista y socio del bufete Urbe Asesores Jurídicos, opina que el “cierre súbito” de la financiación arroja un panorama “bastante inquietante, ya que el único nicho de mercado con salida es, hoy por hoy, la vivienda protegida”. No en vano, los empresarios del ladrillo acumulan entre 0,8 y 1,2 millones de pisos libres nuevos sin vender.
Precisamente para mitigar el impacto de la crisis financiera en la VPO, el Gobierno ultima una modificación reglamentaria del régimen de los títulos del mercado hipotecario, mediante la cual se permitirá a las entidades financieras utilizar los préstamos de viviendas en derecho de superficie –fundamentalmente, VPO– como garantía de las emisiones de cédulas hipotecarias y bonos (ver este diario del 26 de agosto). Esta reforma se espera para “finales de otoño”, según fuentes oficiales del Ministerio de Vivienda.
“Menos solvencia”.
Pero las fuentes bancarias consultadas aseguran que esta medida no solucionará el problema, porque éste es “mayor”. “La coyuntura ha cambiado para todos y eso se traduce en que empresarios y particulares presentan un perfil de solvencia menor que antes”, aseguran. Es decir, que “cada entidad elige a quién le concede financiación”, y a los que “hace tres años se les daba el préstamo, ahora ya no”, añaden. Así, dudan sobre todo de la solvencia de los compradores de VPO, por sus especiales características económicas (en general, menor salario y condiciones laborales menos seguras).
Un último aspecto que tienen en cuenta los analistas es qué pasará con la compra gubernamental de suelo por valor de 300 millones de euros para construir en él VPO. “¿Quién va gestionar ese suelo y esas viviendas? ¿Es posible asegurar su financiación? ¿Es más beneficioso construir VPO privada que vender el suelo a la Administración?”, se pregunta Lucio Rivas.
La apuesta que los promotores inmobiliarios realizan por la promoción de viviendas de protección oficial (VPO) para atajar la crisis que atraviesa el sector se está topando con dos obstáculos, la falta de suelo y de financiación, según indicaron a Europa Press en fuentes de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) y del G-14.
EUROPA PRESS. El secretario general del grupo de las catorce primeras inmobiliarias, Pedro Pérez, subrayó el "sorprendente cerrojazo" que "por primera vez en muchos años" los bancos y cajas han dado también a la concesión de créditos para la construcción de este tipo de vivienda protegida.
Este hecho, junto a la ausencia de suelos con disponibilidad inmediata para VPO, derivará, según sus datos, en que la construcción de estas viviendas pueda registrar un mínimo histórico este año.
"Es meritorio el esfuerzo que el Gobierno y las comunidades autónomas están haciendo para incentivar este mercado", indicó Pérez. "Pero los plazos que comunidades y ayuntamientos requieren para recalificar nuevo suelo, aprobar proyectos y ponerlos en marcha supondrá un retraso de tiempo que no permitirá a la VPO ser una vía para atajar los problemas del sector al menos en el próximo año y medio", añadió.
De su lado, la APCE coincide en que la estrategia del sector de apostar por la VPO supone una salida a la crisis "en segunda instancia". "Que la VPO vaya a ser o no solución a la crisis depende de que las entidades concedan financiación para este tipo de viviendas a sus promotores, pero también a sus compradores", advierten desde la patronal.
Asimismo, esta asociación estima también que los problemas del sector no se superarán en tanto no se dé salida al 'stock' de alrededor de medio millón de viviendas sin vender que acumulan las empresas.
Alternativas.
En este punto, la APCE recordó su propuesta de crear un nuevo tipo de vivienda de un precio intermedio entre la libre y la protegida para poner en el mercado todas las viviendas que actualmente no encuentran comprador.
En la misma línea, el G-14 propone, como medidas tendentes a fomentar la promoción de VPO, favorecer la calificación de suelo para vivienda libre en suelo para VPO y facilitar la conversión en protegidas de viviendas libres en venta o en construcción.
La patronal y el grupo de las catorce mayores inmobiliarias constataron que las inmobiliarias están modificando sus estrategias de negocio para orientarlas hacia este tipo de viviendas, en sintonía con la política del Gobierno en la materia y "en línea con los que marca el mercado".
"Pensamos que la VPO es lo único que puede admitir actualmente el mercado", señalaron en la APCE, dado el actual desplome en la venta de viviendas libres (un 30% en junio). "Ojalá pueda constituir una vía para compensar la pérdida de actividad", señaló, por su parte, el secretario general del G-14, Pedro Pérez.
En el primer trimestre del año comenzaron a construirse un total de 10.507 viviendas protegidas, lo que supuso un descenso del 30,7% en relación al mismo periodo del pasado ejercicio, según los últimos datos del Consejo Superior de Arquitectos. En 2007 empezaron a levantarse 43.241 VPO, un 42,4% menos, según los arquitectos.
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