Gracias. A propósito de la legislatura de la ruina y del adoctrinamiento

Nirokatib, del blog amigo Caoquesí ha tenido a bien concederme el premio "Apache 2009".

Agradezco mucho el premio y lo considero una buena fórmula de crear vínculos en la blogosfera entre los bloggers que estamos en buena sintonía. No obstante, este va a ser el único premio que voy a aceptar para no distraer a mi ego. La tentación es grande para un joven blogger, aunque uno ya sólo sea joven en eso. Dejo los premios para los bloggers más veteranos, que seguro que los merecen más que yo. Además, yo acostumbro a postear cada dos semanas y eso es bastante poco ortodoxo.

El premio está simbolizado por un helicóptero Apache, pero como soy de espíritu pacifista y antibelicista salvo cuando está en juego la más legítima defensa, voy a darle otro significado y voy a aprovechar esta oportunidad para tratar de las vergüenzas del pacifismo a conveniencia que nos ha venido mostrando nuestra progresía y dar cuenta de la trayectoria que ha seguido este blog.

Una explicación de la crisis a conveniencia.

Empecé este blog hablando del mercado de suelo urbano. Mi trabajo se desarrolla en este mercado de suelo no especulativo y es un mercado que conozco muy bien. Me parecía interesante dar mi punto de vista sobre las noticias que afectaban a este mercado tan específico para que pudieran leerlas mis clientes y todo aquel que quisiera estar al día.

Pero cuando la crisis se cebó sobre el mercado inmobiliario, me sentí impulsado a tomar otros derroteros, porque lo que me pedía el cuerpo era denunciar la dejadez y la negligencia de un gobierno que negaba la crisis y abandonaba en manos de la banca voraz, es decir, condenaba, al sector motor de nuestra economía y para colmo intentaba tomarnos el pelo adoptando medidas timoratas y muy selectivas que sólo beneficiaban a las grandes constructoras del lobby que ahora preside por un sueldo millonario -mientras sigue cobrando del erario- el ex asesor económico de Moncloa para Zapatero, David Taguas.

Ya vemos lo bien que se entiende este socialismo con el ladrillo cuando le conviene. Que le pregunten a Pepiño por sus intereses inmobiliarios en Arosa y cómo ha conseguido sortear la Ley de Costas.

Los que conocemos bien el sector de la construcción, reconocíamos la realidad de la burbuja y reconocíamos todas las malas prácticas que a menudo se producían en este sector como en muchos otros, pero no nos tragamos en ningún momento esa patraña, esa mentira tantas veces repetida, y que no por ello se convierte en verdad, de que el origen y la causa de la crisis fuera la burbuja inmobiliaria.

Sencillamente, era una lectura demasiado simplista, que por otro lado concedía al gobierno socialista el beneficio de señalar con el dedo culpable a las legislaturas de Aznar que tanto nos hicieron prosperar incluso partiendo de la ruina nacional que el felipismo nos había dejado como herencia.

Al final la mentira cayó por su propio peso y empezó a hablarse de la crisis financiera que arrastró al sector inmobiliario, al de automoción y a tantos otros sectores con alta dependencia de la fluidez del sistema crediticio.

¿Quién infló de verdad la burbuja y se forró a costa de la expansión inmobiliaria sino la banca?

¿Quién se dio un atracón de ladrillo poniendo en marcha sus propias promotoras o tomando participación en ellas sino la banca?

¿Quién se estuvo jugando el dinero de sus depositantes en derivados y otras inversiones de alto riesgo hasta quedarse sin liquidez y acabar estrangulando a empresas, autónomos y familias?

En el sector nos indignaba semejante simplificación y manipulación de la crisis en la que se nos trataba de convencer de que el ladrillo era algo perverso en sí mismo. Fue entonces cuando escribí "Contra la gabilondización de la crisis".

Y es que en el sector sabíamos muy bien lo que estaba pasando. No necesitábamos que nadie nos lo contara, porque lo estabamos viviendo día a día. La banca estaba saboteando sistemáticamente todas las ventas inmobiliarias al no conceder préstamos a las familias para que compraran viviendas a la vez que no le renovaba las pólizas a los promotores.

Además, por entonces ya habíamos leído a Leopoldo Abadía y a otras voces reputadas e independientes y teníamos muy claro que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria no era más que la primera consecuencia o manifestación de una crisis financiera, que no inmobiliaria, con origen y causa en la codicia y la temeridad de una banca irresponsable y libertina.

El pacifismo a conveniencia.

Yo en política nunca he sido de carnés, de ideologías ni de siglas y sigo sin serlo. Y siendo como soy, tenía que estar muy, pero que muy harto de oír tantas mentiras para dedicar mi tiempo a hacer denuncia política.

Volviendo al Apache, lo considero un excelente símbolo para ilustrar esa manipulación o gabilondización de la realidad que al gobierno tan bien le funciona con su electorado. Hablemos del pacifismo selectivo o a conveniencia.

El gobierno pacifista que nació del "No a la guerra" aumentó la exportación de armas a países que están muy lejos de respetar los derechos humanos más básicos. Cada noche en el vomitivo Crónicas Marcianas el ególatra Sardá sólo salía de su ensimismamiento para repetir el alegato del "No a la guerra" mientras el pelota de Boris Izaguirre le seguía y chillaba como sólo él sabe chillar el mismo soniquete del "No a la guerra", además de otras frases lapidarias de la telecaspa como "Este gobierno es fascista".

Boris, pelota, el régimen que tú dejaste en Venezuela y el que se ha perpetuado en esa Cuba que a ti tanto te pone no son precisamente referentes de libertades. Si quieres luchar contra el fascismo, lee el blog de tu compatriota Martha Colmenares, porque esta heroína desde su blog y recibiendo a diario amenazas de muerte tiene el valor de denunciar las tropelías del tirano venezolano. Y como tú eres un intelectual y tienes hasta un premio literario y un best seller, deberías tener claro que el fascismo y el comunismo como regímenes totalitarios son primos hermanos. Aunque eso no lo tiene nada claro nuestra progresía. Ni siquiera lo tiene claro el juez del régimen, que persigue a dictadores de derechas derrocados, muertos o medio muertos, pero no a tiranos de izquierdas que siguen actualmente ejerciendo la represión en países hermanos.

A este lema del "No a la guerra" se unieron la élite subvencionada de artistas e intelectuales que apoyan a este régimen que en plena crisis se permite aumentar las subvenciones a estos parásitos de forma que Concha Velasco pase milagrosamente de la ruina a alquilar una limusina Hummer para ir de compras. Hay que ver lo que dan de sí nuestros impuestos. Esta sí es progresista. Para sí misma.

Progresistas "bon vivants".

Solidarios consigo mismos.

Socios-listos del capital.

Y con esta propaganda antibelicista para ingenuos, que tan bien les funciona con su electorado, empezaron las dos legislaturas "pacifistas" más oscuras de la historia de nuestra democracia.

Como buenos pacifistas, elegimos a una Ministra de Defensa que lo único que sabía de defensa era la defensa manifiesta y enconada que ella había hecho del energúmeno Pepe Rubianes cuando, cargado de odio y rencor nada pacifistas espetaba en una televisión catalana aquello de "Puta España, que se metan su España por el culo, etc." mientras que presentador y público no sólo le reían la gracia, sino que se partían de risa. No sé si esa televisión ni ese personaje mientras vivió se benefició en algo del erario nacional, sospecho que sí. Menudo disparate. No quiero imaginarme qué habría ocurrido si en cualquier televisión de ámbito nacional hubieran dicho lo mismo cambiando la palabra España por el nombre de cualquier autonomía con mayor o menor arraigo de sentimiento nacionalista.

Y como buenos pacifistas, aumentamos la exportación de armas, como bien denunció en su discurso el premiado fotógrafo de guerra Gervasio Sánchez, discurso que fue totalmente silenciado por los medios, incluso por aquellos que le habían premiado. En él el veterano fotógrafo denunciaba la incómoda verdad de que no sólo todos los gobiernos de la historia de la democracia han exportado armas sin ningún tipo de escrúpulos ni remilgos, sino que, además, con el gobierno pacifista nacido del "No a la guerra" esa exportación había crecido significativamente.

Me resisto a ser uno más de los borregos de su redil y a dejarme adoctrinar, manipular o dirigir. Igual que no entiendo que se le preste más atención a la muerte de Eluana que al genocidio silenciado que hace morir a un niño cada 4 segundos, igual que considero muy legítima, pero muy poco afortunada la antropocéntrica campaña de la iglesia católica comparando dos vidas inocentes, la del bebé no nato y la del lince, cuando habría bastado con una única foto del bebé no nato con todos sus deditos y la maravilla de la vida, no puedo entender de ninguna forma que los de la chapita del "No a la guerra" se quiten la chapita cuando todavía hay decenas de conflictos armados abiertos en el mundo y muchas de esas armas las sirve nuestro pacífico país con el gobierno que ellos auparon.

Pero yo soy muy consciente e intento ser consecuente con el hecho de que disto mucho de ser perfecto ni ejemplar. Por eso hago un mea culpa y reconozco que, aunque cada 4 segundos muere un niño en el genocidio del tercer mundo al que nos hemos acostumbrado y del que raramente se habla en las noticias, porque haría caer la audiencia, el asesinato de una sola inocente, Marta del Castillo, marcó un antes y un después para mí en este blog. Reconozco que me impactó mucho. A partir de ese momento decidí dejar de lado lo poco que me quedaba de políticamente correcto para denunciar sin pelos en la lengua a esta democracia en decadencia que ha convertido nuestro país en un paraíso para los delincuentes y en un infierno para los inocentes.

"No a la guerra" debería significar "No a la guerra", pero la progresía está prostituyendo valores tan elevados como el pacifismo, la libertad, el derecho a la libre expresión, la democracia, etc.

Para nuestros pacifistas de conveniencia una guerra tribal en África con niños soldado no es guerra. Para nuestros progresistas un tirano caribeño que controla los medios y reprime a la oposición no es un dictador.

La legislatura de la ruina y el adoctrinamiento. La tríada ZP-Botín-Garzón.

A golpe de propaganda y control de los medios están creando un universo imaginario Matrix en el que unas veces sutilmente, otras burdamente, se nos intenta adoctrinar o programar para que pensemos que ahora la principal amenaza para la sociedad no es la crisis económica, sino la iglesia católica y la monarquía. Al parecer, en su malintencionada confusión de prioridades no representa ninguna amenaza para la sociedad el creciente poder la banca y las grandes corporaciones que han corrompido el libre mercado en capitalismo salvaje, que han puesto la economía mundial a bailar en la cuerda floja y que nos hacen cuestionarnos si existe soberanía popular en este país, en el que gobierne quien gobierne, quien manda es la banca, que ha originado la crisis, ha trincado los hasta 50.000 millones de euros para financiar a pymes, autónomos y familias y con su cerrojazo nos ha condenado a la peor de las ruinas económicas cerrando desde fuera la puerta de emergencia para salir de la crisis, que es la concesión responsable de créditos frente al actual cerrojazo indiscriminado.

Tú y yo somos víctimas de la tríada más peligrosa de nuestra democracia: Gobierno-Banca-Justicia, o lo que es lo mismo, ZP-Botín-Garzón.

Zapatero va a conseguir lo que se propuso: resucitar la memoria histórica. Sólo hace falta que esta bola ruede un poco más y conoceremos de primera mano las miserias que les tocó vivir a nuestros abuelos en la posguerra.

En otro blog leí un comentario de alguien tan optimista como yo que decía algo así como que sólo nos falta un invierno largo y duro y un poco de canibalismo para saber cómo se sentían en la Unión Soviética de Stalin.

Así que mientras no cambien las cosas y dudo mucho que cambien, al menos para bien, seguiré denunciando como mis colegas blogueros, por lo menos para hacerles saber a estos falsos pacifistas, falsos progresistas, falsos socialistas, falsos obreros, a estos falsos en general, que no toda la sociedad está aborregada, lobotomizada y preparada para ser adoctrinada, programada y teledirigida a su antojo.

Para estrechar vínculos en la hermandad bloguera, elijo algunos blogs con los que tengo especial sintonía:

► El blog de Natalia Pastor.

► García Francés.

► Unidad y Libertad.

► Así lo ve Mienmano.

► 30 años de partitocracia.

► Ciberpartido Español.

Y otros de espíritu mucho más combativo con los que aunque no coincidimos en todo, lo cual es muy sano, sí coincidimos en lo básico que es en no permanecer callados y en denunciar lo que cada cual considera injusto:

► Caballero ZP.

► Radio AntiZP.

► Harto.

Y volviendo a mis comienzos, a dos blogs inmobiliarios:

► Apymereco.

► El Alpende.

En El Alpende tuvieron a bien entrevistarme para que les contara de primera mano cómo veía lo que estaba ya ocurriendo en mi ámbito de trabajo, entrevista que cuando reproduje en mi blog elegí titularla "Réquiem por el mercado de suelo urbano". Ya me gustaría pensar que pronto voy a poder volver a tratar de temas inmobiliarios. Pero eso sólo podría ocurrir si el gobierno elegido por la soberanía popular se atreviera a emplear ese poder soberano para forzar a la banca a abrir de forma responsable el grifo del crédito para resucitar a la economía. Lamentablemente, dudo mucho que así sea. Aquí quien da las ordenes al gobierno es la banca y pensar lo contrario sería poco realista.

Por último, aunque estoy seguro de que no me aceptarían el premio, me siento obligado a recomendar un sitio en el que se dicen verdades como puños y que ayuda a sacudir las conciencias:

► Solidaridad.net

Las normas para recibir el premio son las siguientes:

- Exhibir la imagen del premio.

- Enlazar al blogger que te lo ha otorgado.

- Elegir 10 ó más blogs que desees premiar.

- Escribir a cada blog para que notificarles el premio.

Saludos revolucionarios y muchas gracias por el premio.

Contra la partitocracia, la bancacracia y la cleptocracia.

Por una democracia participativa de verdad, revisión de esta farsa de democracia.

¡REVOLUCIÓN CIUDADANA PACÍFICA, YA!

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► Contra la gabilondización de la crisis.

► Réquiem por el mercado de suelo urbano.

► ¿Dónde están Sardá y Boris?. El discurso de Gervasio Sánchez, incómodo para los políticos, censurado por los medios serviles.

► A Marta la mató nuestro paraíso legal para los delincuentes, infierno para los inocentes.

Réquiem por el mercado de suelo urbano

Reproduzco la entrevista que me hizo Jorge Sánchez para su blog inmobiliario El Alpende, entrevista que publicó el pasado 11 de septiembre –vaya fecha me dedicaste, amigo-. Agradezco al bueno de Jorge la oportunidad y advierto a quienes tengan la paciencia de leerla que reflejo una opinión muy personal que se corresponde con una percepción no menos personal. No obstante esta prudente advertencia, me temo que mi percepción se aleja bien poco de la realidad actual del mercado. Y ya nos gustaría a muchos de los que dependemos del sector estar equivocados y que esto sólo sea un mal sueño. Tal como están las cosas, me haría feliz despertarme en medio de una "ligera desaceleración".

► Puedes seguir este enlace para acceder directamente a la entrevista en El Alpende:

“En El Alpende queríamos saber cómo se vive la crisis en otros puntos de nuestra geografía y cómo se percibe desde otros ángulos, por lo que entrevistamos al responsable de InverServices, una compañía que opera en la Región de Murcia y que está especializada en la comercialización de suelo urbano para promotores inmobiliarios. InverServices acaba de poner en marcha un blog dedicado a la promoción inmobiliaria y el suelo, sin perder de vista a todos los agentes e instituciones que afectan a este negocio: banca, política, etc.

Cuéntanos algo de ti.

► Procedo del sector industrial, donde trabajé durante una década. Hace cuatro años, seducido por las altas rentabilidades que se presumían en el sector inmobiliario, puse en marcha una empresa de servicios de intermediación inmobiliaria y financiera en la que pronto optamos por la especialización y nos concentramos en un producto muy concreto, el suelo urbano, del que entonces existía una importante demanda por parte de los promotores de la Región de Murcia.

¿Cómo está afectando la crisis al mercado de solares urbanos?

► Hace apenas dos años, la demanda de suelo urbano era tan fuerte que atendíamos a una media de diez promotores por día. En los momentos de mayor demanda, los solares que se ofrecían a precios medios de mercado –que de por sí eran precios muy elevados- se solían vender antes de tres meses. En alguna ocasión, antes de que nos hubiera dado tiempo a obtener toda la información de un solar para poder ofrecerlo a nuestros clientes, nos enterábamos de que el propietario ya lo había vendido. Si encontrábamos un solar a un precio especialmente competitivo, nos bastaba con hacer unas llamadas y enviar un correo electrónico con la información más básica para que el contrato privado se estuviera firmando a la semana siguiente. Había promotores que nos compraban un solar y, si a la semana siguiente les presentábamos otro solar que pudieran adquirir en permuta a un precio competitivo, firmaban también esa permuta.

El promotor era tan consciente de la escasez de suelo urbano que cuando encontraba un solar a un precio razonable, no estaba dispuesto a permitir que otro promotor se le adelantase. Por eso, lo más frecuente era que el promotor se apresurara a firmar un contrato privado sin esperar a que el banco le confirmase la financiación ni a disponer de su cédula urbanística, que podía tardar semanas y hasta meses. Enviaba a su arquitecto técnico a las oficinas de urbanismo para que en una consulta no vinculante le confirmaran la información que nosotros le habíamos anticipado y, si todo le cuadraba, nos pedía convocar de inmediato a los propietarios para la firma del contrato privado. Seguro que no era la forma prudente en que los promotores habrían querido proceder, pero se veían obligados a asumir esos riesgos para no perder oportunidades.

Ahora, tenemos en cartera más solares que hace dos o tres años y a precios mucho más bajos que los de entonces, pero apenas hay promotores interesados en conocer la oferta y, cuando se interesan, a menudo es sólo para no perder el contacto con la evolución de la oferta de suelo urbano, no porque realmente estén motivados o en condiciones de comprar.

Muy por el contrario, nos encontramos con que desde hace más de un año pequeños y medianos promotores que eran clientes habituales se dirigen a nosotros ofreciéndonos solares de su propiedad en los que aún no han iniciado las obras y que ahora necesitan vender –y son conscientes de que eso ahora significa malvender- porque es su única posibilidad de obtener los fondos que la banca les niega para poder continuar las obras que ya tienen iniciadas.

Si la situación del mercado de viviendas es gravísima, la del mercado de suelo urbano, tal como yo la percibo, es siniestra.

¿Puedes darme algunos ejemplos?

► Tenemos en cartera solares propiedad de promotores o gestoras de cooperativas que los compraron y los pagaron hace menos de dos años, para los cuales encargaron y pagaron un proyecto básico, y que ahora, por falta de liquidez, están dispuestos a malvenderlos en casi la mitad del precio que pagaron por ellos. Lo más triste es que ni siquiera reciben contraofertas a la baja. Es como si al otro lado del mercado no hubiera vida. Cuando nos preguntan si les aconsejamos bajar el precio, les contestamos con sinceridad que esa rebaja va a cambiar poco o nada las oportunidades de venta. Nos sorprende que en ocasiones se trata de solares libres de cargas, que los promotores se ven obligados a malvender porque la banca no está dispuesta a financiar su promoción por mucha garantía hipotecaria que el promotor le pueda ofrecer.

Otros promotores que se encuentran en una situación financiera menos comprometida, que son los menos, nos confiesan que, aunque les vendría muy bien deshacerse de solares que adquirieron como reserva y que ahora están seguros de que no van a poder promover hasta dentro de unos años, prefieren no ponerlos a la venta porque son conscientes de que, aunque los ofrezcan a un precio inferior al precio en que los compraron, no van a encontrar en el mercado a otros promotores en disposición de poder adquirirlos.

Por eso podemos ver tantos solares urbanos vallados para los que pasan meses y meses y nunca empiezan las obras. Más grave, si cabe, es cuando estos casos se corresponden con permutas en las que el promotor adquirió un solar sobre el que los propietarios tenían su vivienda habitual, viviendas que se demolieron con la voluntad de comenzar las obras y que, ahora que la crisis impide al promotor iniciar las obras o continuarlas si ya las había iniciado, ese promotor va a pasar años pagando el alquiler a los propietarios de esas viviendas, si así lo convino, y esos propietarios van a pasar años sin que se les entreguen las viviendas que constituían el precio de la permuta. Un mal negocio en el que todos pierden.

Me gustaría mucho poder decirte otra cosa, pero en este momento los promotores no compran suelo para promover vivienda libre, la mayoría porque no consiguen financiación bancaria y, los pocos que podrían obtenerla, porque prefieren esperar a que la crisis escampe por prudencia y por falta de motivación ante la evidencia de la difícil salida de las viviendas.

Los promotores que adquirieron solares en permuta y pactaron con los propietarios un compromiso de plazo máximo de ejecución de la obra, se ven obligados a negociar y renegociar con ellos sucesivos aplazamientos.

Algunos promotores están aprovechando para quedarse con obras de otros promotores que se encuentran en una situación desesperada a cambio sólo de subrogarse en las obligaciones adquiridas por estos últimos. En esos casos, lo primero que hacen es llamar a cada acreedor y proponerle una quita en la deuda, a menudo disparatada, pero que con frecuencia los acreedores más necesitados de liquidez se ven obligados a aceptar.

Los inversores ajenos al sector que sí tienen sobrada capacidad financiera para comprar solares, reciben a diario tantísimas ofertas de todo tipo de inmuebles que no muestran el menor interés.

Recientemente me comentaron –y pongo este comentario dentro la categoría de mero rumor, aunque en momentos como estos, todo es posible- que uno de los mayores propietarios de suelo en la Región de Murcia, que siempre ha aprovechado las mejores oportunidades de adquirir gangas de propietarios necesitados, está viviendo una situación de tanto poder en este momento, por la abrumante cantidad de ofertas que recibe cada día para comprar inmuebles muy por debajo de su precio de mercado, que ha pedido a los intermediarios con los que más trabaja que no le molesten ofreciéndole propiedades por las que tenga que pagar más que los gastos de notaría y registro.

¿Cuándo crees que la situación volverá a la normalidad?

► El camino de salida de la crisis comenzará tan pronto como la banca decida, porque quiera y porque pueda, levantar el pie del freno y, aunque al principio no se comprometa a financiar directamente a los promotores, al menos sí permita a las familias comprarles viviendas.

Si me pides que te sea más concreto, creo que a quien hay que preguntar es a los analistas financieros, aunque por su complejidad ni siquiera los más expertos se atreven a hacer pronósticos. Al fin y al cabo la crisis a la que asistimos, la crisis cuyas consecuencias estamos padeciendo las empresas y las familias de este país, es una crisis de liquidez financiera, y aunque su primer síntoma haya sido la caída en picado del sector inmobiliario, el origen y la causa hay que buscarlos en el sistema bancario.

Es muy difícil hacer pronósticos cuando existe una variable fundamental que no sabemos como va a evolucionar en el futuro y que no es otra que el nivel de eficacia del gobierno para intervenir con un plan de medidas que favorezca una pronta recuperación y minimice los daños de la crisis sobre las empresas y sobre las familias. Valga como referencia el plan de choque adoptado recientemente por el gobierno laborista en el Reino Unido al rescate tanto del sector inmobiliario –y de todos los empleos en juego- como de las familias hipotecadas que se encuentran al borde del desahucio.

Por ahora, las medidas tomadas en nuestro país, además de haber sido adoptadas demasiado tarde por la obstinación del gobierno en negar la crisis, no parece que vayan a solucionar nada. No le faltaba voluntad al gobierno al intentar encontrar una salida al sector en la promoción de viviendas VPO, pero tanto los promotores como el gobierno se han encontrado con que la banca les ha saboteado el plan al no dar tampoco financiación para estas viviendas.

¿Cómo están afrontando los promotores esta nueva etapa?

► Hasta donde yo lo percibo en mis clientes, los promotores se resisten a empezar obras nuevas y en las promociones que ya tenían en curso, se han visto obligados a bajar los precios de las viviendas cada cual en la medida de lo apremiante que le resulte su necesidad de liquidez, pero luego se encuentran con que, por mucho que bajen los precios, las familias interesadas en comprar esas viviendas muy rebajadas no consiguen la financiación.

Hace unos años se esforzaban en equipar a sus viviendas de comodidades y elementos que les pudieran aportar un valor añadido: instalación de aire acondicionado, alarma, domótica, etc. A los primeros síntomas de la crisis, para no perder ventas, iniciaron las bajadas de precios e ingeniaron ofertas en las que por la compra de una vivienda se hacían cargo de las primeras cuotas del préstamo hipotecario o regalaban desde una pantalla de plasma hasta un coche de marca alemana. Pero nada de eso podía funcionar, sencillamente porque el problema era -y sigue siendo- que las familias, por mucho que les atrajera el precio de la vivienda y por mucho que les sedujera el regalo, no conseguían obtener la financiación para pagarla. Por eso ahora los promotores son muy conscientes de que necesitan vender viviendas al menor precio posible para que los bancos les pongan menos dificultades a los futuros compradores.

En los años de crecimiento y expansión, el suelo urbano tenía un precio tan alto que los promotores aprovechaban hasta el último metro cuadrado de techo que se pudiera obtener sobre él. Era muy frecuente que en la última planta se construyeran áticos-dúplex. Ahora, aunque la normativa urbanística de muchos municipios sigue permitiendo el mismo aprovechamiento de la planta bajo cubierta, los promotores se ven obligados a renunciar a ese aprovechamiento porque saben que no van a poder repercutir el coste de construcción de la buhardilla vinculada porque las únicas viviendas que tienen alguna posibilidad de que la banca las vaya a financiar serán las que estén más ajustadas en precio. Es decir, la tendencia es menos superficie y menos calidades.

Por eso pusieron todas sus esperanzas en la promoción de VPO, pero ahora muchos comprueban que ha sido en vano porque la banca no financia ni siquiera la compra de esas viviendas.

En cuanto a cómo lo están viviendo los promotores de puertas adentro, la mayoría se han visto obligados a redimensionarse, lo que, para no andarnos con eufemismos que enmascaren la gravedad del problema, consiste en cerrar oficinas y hacer de los despidos su día a día. Hay empleados que al volver de vacaciones se encuentran con la carta de despido. Y hay que tener en cuenta que en el caso de la Región de Murcia, la tercera parte de los empleos dependen de manera directa o indirecta de la construcción.

Si hay algo en lo que coinciden los promotores es en su malestar y a menudo indignación con la banca. Hay que pensar que hace apenas un año aún les perseguían los directores de las oficinas bancarias que los tenían en la consideración de objetivos preferentes. Era la voracidad de la banca a la búsqueda de su pedazo de pastel de un sector en plena bonanza. Ahora que a la banca se le ha indigestado el mejor pedazo del pastel, los promotores sienten que los reciben con la puerta en las narices. La banca ni les renueva las pólizas, ni les refinancia la deuda ni les permite vender sus viviendas al no financiar a las familias. Mis clientes me cuentan casos disparatados de lo que consideran todo un sabotaje por parte de la banca, casos en los han perdido ventas a clientes que no consiguieron financiación a pesar de contar con un empleo fijo y buenos avalistas. Todavía se indignan más cuando leen que la banca refinancia con créditos sindicados a las grandes promotoras en apuros, aunque vemos que esto ya ocurre cada vez menos.

Cada cual hace su lectura según cómo lo vive, pero son muchos los que coinciden en denunciar la injusticia que entienden que representa que en su día la banca apostara ciegamente por las grandes promotoras que son precisamente las que le han acabado dando dolores de cabeza y algún que otro sobresalto, y que ahora sean los pequeños y medianos promotores que funcionaban bien y solían cumplir sus compromisos con la banca quienes ven cómo su banco o caja les cierra el grifo y hasta les sabotea las ventas.

¿Cómo valoras los problemas crediticios actuales?

► La mejor explicación la he encontrado en el artículo La Crisis Ninja, de Leopoldo Abadía Sr. Su análisis de la crisis subprime recibió 7.000 visitas en un solo día y en ella comenta que “alguien ha calificado este asunto como la gran estafa y otros han dicho que el Crack del 29, comparado con esto, es un juego de niñas en el patio de recreo de un convento de monjas”. Por la cuenta que me trae –porque la economía de mi familia, como la de tantas otras en este país, depende mucho de la evolución de la crisis- estoy muy pendiente de los problemas de liquidez de la banca y muy concretamente de las cajas de ahorros y, si bien al principio me limitaba a indignarme, pensando en que la única razón por la que no concedían financiación era para mantener bajas sus ratios de morosidad, ahora he pasado de la indignación a la preocupación al darme cuenta de que el problema no se limita al miedo a la amenaza de la morosidad, sino que también es una respuesta a sus problemas de liquidez, cada vez más difíciles de ocultar.

¿Cómo ves la opinión que la sociedad en general tiene sobre el sector y sobre la crisis?

► Personalmente, me duele cuando los políticos directamente o a través de los medios que le son afines intentan manipular a la sociedad dando la categoría de realidad a tópicos falsos por tendenciosos y parciales que se vienen a añadir a los falsos tópicos fruto del simple desconocimiento del sector.

Como conozco bien el sector industrial, me pareció un disparate cuando en su día gobierno y sindicatos intentaban asegurarnos que la industria iba a absorber los empleos que se están perdiendo en la construcción. Cuando comencé a trabajar en la industria a principios de los noventa, fui testigo de cómo crisis sectoriales –conserveras, calzado, etc.- arruinaban a municipios enteros dedicados a esas industrias, por eso estoy tan seguro de que la industria no es la panacea, porque ni es menos vulnerable que la construcción ni proporciona mejor calidad de empleo ni más riqueza al país. Además, ya estamos comprobando que la industria no sólo no ha sido capaz de absorber los puestos de trabajo de la construcción, sino que ya en junio se desplomó un 9%.

Tan cierto como que en la construcción ha existido, existe ahora mismo y muy probablemente seguirá siempre existiendo corrupción, especulación y personajes sin escrúpulos, lo es que estos males y vicios no son exclusivos de este sector y que los encontramos en cualquier otro sector de la economía: contratistas públicos, petroleras, eléctricas, telecomunicaciones, distribución alimentaria, farmacéuticas, medios, etc. En esto como en todo en la vida, tanto las simplificaciones como las generalizaciones son trampas fáciles que nos alejan siempre de la verdad.

Me molesta cuando alguien dice que a los recién llegados al sector –los que no pertenecemos a una familia con varias generaciones dedicada a esto- nos está bien merecida la crisis porque fuimos unos oportunistas que arribamos para especular, o en el mejor caso para aprovecharnos de la coyuntura, mientras que la realidad es tan simple como que en una economía de libre mercado altamente competitiva como en la que vivimos elegimos el sector que se nos presentaba como el más próspero. Culparnos por ello es como si a los estudiantes que se incorporan a la universidad se les reprocha que se inclinen por las carreras con mayores salidas profesionales o como si a los inmigrantes que llegan a nuestro país buscando una oportunidad de prosperar se le reprocha que se incorporen al sector que les ofrezca más oportunidades de conseguirlo.

Otra generalización equivocada es pensar que todos especulamos en la construcción, desde los promotores hasta las familias que en su día destinaron unos ahorros que en su banco o en la bolsa no les iban a dar ningún fruto a invertir en una vivienda que esperaban que se fuera revalorizando y que, si no revendían, les podría proporcionar unas rentas de alquiler. La realidad es que la verdadera especulación no estaba al alcance del modesto inversor, ni del pequeño promotor, hay que buscarla más arriba en la escala de poder económico y político. Ahora la prensa da cuenta de muchos casos en los que no sólo ha habido especulación, sino también irregularidades y hasta delitos. Pero estos casos tan sonados son la anécdota y no hacen justicia a lo que es habitual en el sector.

También se generaliza como si los llamados “pelotazos” fueran exclusivos del sector inmobiliario. Es cierto que en el sector inmobiliario han existido pelotazos, que existen todavía y que probablemente seguirán existiendo mientras no se fiscalice mejor a las administraciones locales. Pero, por mi experiencia en el sector industrial, te aseguro que también en la industria se registraban casos de enriquecimiento-exprés y estoy convencido de que se producen en todos los sectores: contratistas públicos, petroleras, eléctricas, telecomunicaciones, distribución alimentaria, farmacéuticas, medios, etc. Desde los contratos de venta de uniformes militares hasta los de servicios de recogida de basuras, ningún sector se libra de ellos.

Me duele la injusticia de estas simplificaciones y generalizaciones, pero más me duelen las malas prácticas de algunas empresas y profesionales que han dado razones para alimentar esas críticas. Por estas malas prácticas y por estas ovejas negras no es de extrañar que en nuestra sociedad los promotores o los que sólo somos intermediarios hayamos cosechado tantas simpatías como los inspectores de hacienda o los vendedores de seguros de decesos. Afortunadamente, no he visto ninguna señal de corporativismo hacia quienes han sido imputados en casos de corrupción urbanística ni mucho menos hacia esos promotores o gestores de cooperativas que han estafado a quienes les confiaron sus ahorros, compradores que ni tienen noticias de las viviendas ni saben a dónde ha ido a parar su dinero.

¿Alguna otra cosa que quieras mencionar?

► Me gustaría poner una nota de esperanza. Creo que nuestro gobierno, aunque haya tardado demasiado en reaccionar, aún puede conseguir que todo esto pueda empezar a cambiar ya dentro de unos meses, librándonos de la tragedia social hacia la que de otro modo nos estaría condenando. Sólo necesita tener la decisión y la valentía de intervenir –dejo el “cómo” a los economistas y politólogos- para desbloquear el acceso a la financiación para que las viviendas puedan venderse y para facilitar el acceso a refinanciación para que las familias a las que la hipoteca ha llevado a una situación límite no acaben en la ruina.

Una vez controlada la crisis, será el momento de tomar medidas para que esto no pueda volver a pasar: revisar los mecanismos de vigilancia del Banco de España sobre las entidades financieras, establecer medidas de control eficaces sobre las administraciones locales para ponérselo difícil a los políticos y promotores que se puedan sentir tentados por el negocio de las recalificaciones, adoptar medidas encaminadas a reforzar los derechos y las garantías de los compradores de viviendas, a garantizar que el crecimiento urbanístico sea sostenible y nunca a costa del medio ambiente, etc. Son cuestiones que deben trascender a cualquier ideología política, sólo hace falta voluntad para hacer bien las cosas. Es hora de que la clase política deje de lado sus diferencias y se gane su sueldo.”

Del blog inmobiliario amigo El Alpende

El mercado de suelo: cómo comprar materia prima sin financiación y cuando tu producto terminado no se vende

El suelo sigue perdiendo brillo y baja un 7,8%.
ElMundo.es 19.09.08

El coste medio del metro se sitúa en 258,8 €, muy lejos del registrado en BCN o Madrid.

La superficie trasferida asciende a 10,1 millones de metros, un 38,1% menos que en 2007.

No corren, ni mucho menos, buenos tiempos para el sector de la construcción, donde las rebajas continúan. El dato publicado por el Ministerio de Vivienda sobre el precio del suelo vuelve a poner de manifiesto esta realidad. El valor de los terrenos urbanos, que supone entre el 40% y el 60% del precio final de las viviendas, ha bajado un 7,8% en el segundo trimestre de 2008 respecto al mismo periodo de 2007, según informa el organismo estatal.

De esta manera, el coste medio del metro cuadrado se sitúa en 258,8 euros. Una cifra, por otro lado, esperanzadora ya que es un 3,1% más alta si la comparamos con la del trimestre anterior.

En los municipios de más de 50.000 habitantes, el precio del metro cuadrado asciende a 627,8 euros, con un descenso interanual del 8,8%. En las ciudades de entre 10.000 y 50.000 habitantes se registró una bajada del 3,3% en el segundo trimestre hasta los 314,8 euros por metro cuadrado, mientras que en los municipios de entre 5.000 y 10.000 habitantes queda en 191,9 euros, un 2,4% más bajo que en el segundo trimestre de 2007.

Los precios más elevados se sitúan en los municipios de más de 50.000 habitantes de las provincias de Barcelona con 1.142,1 euros, Álava 1.045,4 euros y Madrid 1.006,9 euros. Los precios más bajos se encuentran en Jaén 283,8 euros, Ourense 364,7 euros y Toledo 400,4 euros.

Menos transacciones y mucho menos volumen de dinero.

Un 10,5% menos de operaciones que en el primer trimestre de este año.

En el segundo trimestre de 2008 se registraron un total de 7.956 transacciones de suelo, un 38,1% menos que las realizadas en el mismo periodo de 2007 y un 10,5% menos que en el primer trimestre de este año. La superficie transmitida fue de 10,1 millones de metros cuadrados por un valor de 2.707,5 millones de euros, un 57,5% menos respecto al segundo trimestre de 2007.

Por comunidades autónomas, el mayor número de transacciones se registró en Andalucía (2.093 operaciones), Castilla-La Mancha (1.217) y Cataluña (1.058). Por el contrario, se situaron a la cola Ceuta y Melilla (4), Cantabria (93) y La Rioja (102). Asimismo, el 18,5% de la superficie intercambiada corresponde a Cataluña, el 15,9% a Andalucía, el 11,9% a Castilla-La Mancha y el 9,2% a Madrid.

La compra de suelo desciende un 20%.
CincoDías.com 10.09.08

Uno de los indicadores que comenzó a dar idea de la crisis que se avecinaba en el sector inmobiliario español ha sido la atonía de operaciones de compraventa registradas en el mercado de suelo.

Según las últimas cifras del Ministerio de Vivienda, durante el primer trimestre de este año se suscribieron transacciones de suelo por valor de 4.246 millones de euros, un 20,3% menos que en idéntico periodo del año anterior.

La explicación a este descenso hay que buscarla en el hecho de que se firmaron menos operaciones, un total de 8.892, frente a las 12.800 de un año antes y más baratas, con caídas de precios del 7,7%.

También disminuyó la cantidad de metros cuadrados que se comercializaron, ya que entre enero y marzo se alcanzó la cifra de 14,93 millones, frente a los 19,3 del primer trimestre de 2007, lo que representa una contracción del 22,6%.

De los más de 4.200 millones que movilizaron las compraventas de suelo, más de la mitad, 2.620 millones, correspondieron a operaciones realizadas por personas físicas, el resto fueron llevadas a cabo por personas jurídicas.

Cataluña, Andalucía y Madrid concentraron la mayor parte de transacciones.

Réquiem por el mercado de suelo: los promotores no consiguen revender suelo para hacer caja mientras los tiburones se frotan las manos

La caída del precio del suelo pone a las inmobiliarias contra las cuerdas.
ElPaís.com 24.03.08 Lluís Pellicer

Las empresas ven bajar el valor de sus activos mientras se dispara la deuda.

Los terrenos, usados como garantía en los préstamos, bajan hasta un 50%.

Las compañías inmobiliarias están contra las cuerdas. La crisis crediticia, la paralización del mercado del suelo y la caída de las ventas de viviendas las coloca en un laberinto de difícil salida. Más aún cuando su endeudamiento se ha disparado tras haber pedido préstamos a gran escala para comprar otras compañías. En 2007, pese a que el parón en el sector ya se dejó notar con toda su crudeza -las principales compañías colocaron un 40% menos de viviendas nuevas en el mercado-, la deuda neta de las inmobiliarias cotizadas creció un 20% de media.

Habitat fue la primera firma ilustre en pagar las consecuencias del cambio de ciclo. La inmobiliaria catalana salvó el primer envite al lograr que 38 bancos le alargaran los plazos del crédito de 1.586 millones que suscribió para comprar la división inmobiliaria de Ferrovial. Fuentes del sector señalan que, cuando Habitat diseñó la financiación de esta compra, no contaba con la caída del precio de la vivienda, ni tampoco con que sus activos se devaluarían un 5%. Y menos aún, con que la venta de suelo sería un infierno.

La suspensión de pagos ya ha hecho diana en varias inmobiliarias de tamaño medio (la valenciana Llanera, la vasca Ereaga, la canaria Mazotti o la catalana Sánchez Romero) y las grandes intensifican las negociaciones con los bancos para espantar la amenaza de la insolvencia. La dificultad para refinanciar la deuda fue la piedra con que tropezó el pasado miércoles el pacto de compra de Colonial por el fondo inversor del Gobierno de Dubai. Martinsa-Fadesa logró un exiguo respiro la semana pasada al lograr que los bancos le atrasaran unos días el pago de 362 millones de euros del crédito de 2.800 millones que suscribió para acometer su fusión.

La banca no pondrá la cosa fácil. La principal complicación está en la pérdida de valor de los activos, sobre todo del suelo, un mercado que las consultoras dan por paralizado. "Las operaciones corporativas [de adquisición o fusión de inmobiliarias] se han realizado sobre precios de suelo que no son reales, con apalancamientos de entre el 60% y el 70% del coste de la operación y con una prima sobre el valor de las acciones", dice el consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren.

El suelo impone dos problemas más: en muchos casos, éste se ha hipotecado para respaldar el crédito y, segundo, forma parte de planes de desinversión para amortizar la deuda, sobre todo ahora que los ingresos por venta de viviendas caen en picado. El mal estado de este mercado quedó patente en los balances de las empresas cotizadas. Astroc hizo una provisión de 91,1 millones por depreciación de activos. Aisa valoró ese deterioro en 79 millones. Y la situación va a más; fuentes del mercado afirman que los compradores de suelo están exigiendo rebajas de hasta el 50% por la compra de terrenos.

Otras empresas también han sufrido un descenso del valor de sus activos de promoción y suelo, aunque mucho más leve. Metrovacesa, un 2,6%; Colonial, un 2,8%; Parquesol, un 3,3%, y Habitat, un 5%. El director general de CB Richard Ellis, Mark W. Clifford, asegura que el mercado del suelo "está ahora en pleno reajuste". Puesto que el suelo no se vende, las inmobiliarias se han lanzado a una política de venta de activos en renta (alquileres), como es el caso de Colonial, Habitat y Martinsa-Fadesa.

Un promotor catalán que pide no ser identificado explica que le valoraron un suelo por 28 millones de euros; al cabo de poco tiempo, otro tasador lo rebajó a 22 millones, y ahora un cliente le ofrece como máximo 12 millones. Echavarren opina que los promotores "están despistados respecto a las circunstancias actuales del mercado". "El descuento mínimo que deberían prever es un 20% respecto a sus expectativas", asegura. Un directivo de un fondo extranjero le da la razón, y afirma que el descuento medio ahora es del 40%.

Las inmobiliarias deberían vender más para remontar, pero la banca ha cerrado el grifo a un sector muy voraz en el consumo de capital. Basta ver cómo aumentó la deuda de las principales cotizadas en el último año: un 34% en el caso de Colonial, un 31,6% en el de Metrovacesa, un 21% en el de Parquesol, un 47,4% en el de Renta Corporación y hasta más de un 4.000% en el de Martinsa-Fadesa. La relación de la deuda con los activos inmobiliarios -el loan to value- sigue siendo elevada en comparación con otros sectores.

Los recelos de la banca sobre la evolución del sector se han visto amplificados por la restricción de crédito que afecta a todo el sistema financiero tras la crisis de las hipotecas en EE UU. Las turbulencias sacuden a las empresas a dos niveles: dificulta la amortización de deuda corporativa y complica la obtención de deuda operativa para promover más viviendas. "La visión de las operaciones inmobiliarias ha sido largoplacista, pero los créditos son a dos o tres años", aclara Marián Fernández, gestora de renta variable de Inversis. "Sin duda, alargarán plazos, pero si el valor de la acción o los activos se reducen tendrán que aportar más garantías", añade.

El economista y ex secretario catalán de Vivienda Ricard Fernández explica que en los años del boom la banca ofrecía financiación fácil, barata y poco exigente para la compra del suelo y para la construcción. Como se vendía rápidamente y con precios superiores a los previstos, ni siquiera se usaba todo el crédito, que se trasladaba al comprador en la subrogación y se saldaba rápidamente tras la finalización y la entrega de las viviendas. "Ahora, los fondos propios vuelven a ser imprescindibles. Cuando se recuperen las ventas, se volverá a la situación clásica del sector para invertir, un trípode equilibrado de fondos propios, crédito y ventas", afirma Fernández.

Fracaso VPO: la banca sabotea el paliativo del gobierno para el sector

La VPO no sirve para paliar la crisis.
Expansión.com 04.09.08

Si el Gobierno creía que la Vivienda de Protección Oficial podía ser una especie de bálsamo de fierabrás para paliar la crisis que viven los promotores se equivocaba.

Y no es porque no haya demanda de este producto subvencionado con dinero público. El problema es que la crisis del crédito afecta también a los potenciales compradores de la VPO, ya que los bancos no están dispuestos a concederles los créditos necesarios para financiar la compra.

La vivienda de protección oficial va dirigida a personas con menos recursos y esto es un problema que las entidades financieras no pueden pasar por alto, precisamente porque buena parte de los potenciales compradores de VPO son más vulnerables en una crisis económica como la que ahora atraviesa España.

Los departamentos de riesgos no diferencian tanto si se trata de VPO o vivienda libre como si el cliente está en condiciones de hacer frente al pago o no. Es la solvencia del comprador de una vivienda la que determina la concesión del crédito. La crisis de Martinsa-Fadesa y la debilidad de la mayor parte de la empresas inmobiliarias ha puesto de manifiesto que las entidades financieras acumulan ya demasiado riesgo en el sector.

En total, entre bancos y cajas tenían en el primer trimestre créditos concedidos en el sector inmobiliario por importe de 311.000 millones de euros. Este nivel de riesgo, unido al crecimiento exponencial que está alcanzando la morosidad, que superaba ya el 1,6% el pasado junio, ha llevado a las entidades financieras a tomar las máximas precauciones. En el último año, la morosidad en bancos se ha más que duplicado, mientras que en las cajas se ha triplicado.

Las previsiones apuntan a que en el futuro inmediato las cosas no irán a mejor. Las cifras de crecimiento del desempleo son un mal augurio. Todo esto explica que las entidades estimen que el ritmo de concesión de hipotecas se sitúe a final de año en el 5%, cuando no hace mucho estaba en el entorno del 20%. Lo que queda claro es que la vivienda de protección oficial no parece ser la solución al problema.

La banca rechaza dar créditos a las viviendas protegidas y frustra el plan del Gobierno.
Expansión.com 04.09.08 J. M. Llamet

Los promotores constatan el “rechazo masivo” de las entidades financieras a la concesión de préstamos para pisos protegidos. Las dudas sobre la solvencia de los compradores complican el programa de avales del ICO. La mezcla de las crisis inmobiliaria y financiera puede resultar explosiva. La construcción residencial depende en gran parte del acceso a la liquidez, y el sector se ahoga por las restricciones de crédito para promover vivienda libre.

La tabla de salvación propuesta por el Gobierno era impulsar la vivienda protegida (VPO), que proporciona un margen menor que los pisos libres (el 8% de beneficio frente a más del 20%) pero parecía una apuesta segura. Sin embargo, ahora también pende de un hilo, porque bancos y cajas ya rechazan de forma “masiva” conceder créditos hipotecarios para este tipo de inmuebles, según reconocen los propios promotores.

“VPO construida es VPO vendida”, rezaba el axioma recurrente en el sector, acuñado por el propio presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Guillermo Chicote. Pero a la vuelta de vacaciones en su patronal se han encontrado con numerosas quejas de empresarios inmobiliarios: “No les dan préstamos ni para la vivienda protegida”, señalan.

“La VPO nunca se había visto afectada por la crisis financiera, hasta ahora, que se están notando sobremanera las restricciones de liquidez”, aseguraron a EXPANSIÓN fuentes oficiales de APCE.

Que bancos y cajas hayan cerrado el grifo a la VPO supone un obstáculo más para las intenciones del Ejecutivo, que pretende que se inicien 150.000 pisos sociales al año. Es decir, casi el doble que en 2007 (83.859). Esto ya resultaba muy difícil tras el dato del primer trimestre de 2008, que arrojó una caída del 60% con respecto a igual periodo del año pasado.

Ante el parón de la financiación para VPO que constatan los promotores, también peligra el éxito del plan de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Este organismo, dependiente del Ministerio de Economía, ha habilitado líneas para titulización de créditos hipotecarios de VPO que en 2008, 2009 y 2010 sumarán 15.000 millones de euros. Con ello se rompía en cierta medida el caparazón de la financiación inmobiliaria.

Pero ahora los expertos temen que el ICO no “sume” viviendas protegidas al contador total, sino que “sólo” cubra las carencias que derivan de la depresión financiera y maquille la caída. Lucio Rivas, técnico urbanista y socio del bufete Urbe Asesores Jurídicos, opina que el “cierre súbito” de la financiación arroja un panorama “bastante inquietante, ya que el único nicho de mercado con salida es, hoy por hoy, la vivienda protegida”. No en vano, los empresarios del ladrillo acumulan entre 0,8 y 1,2 millones de pisos libres nuevos sin vender.

Precisamente para mitigar el impacto de la crisis financiera en la VPO, el Gobierno ultima una modificación reglamentaria del régimen de los títulos del mercado hipotecario, mediante la cual se permitirá a las entidades financieras utilizar los préstamos de viviendas en derecho de superficie –fundamentalmente, VPO– como garantía de las emisiones de cédulas hipotecarias y bonos (ver este diario del 26 de agosto). Esta reforma se espera para “finales de otoño”, según fuentes oficiales del Ministerio de Vivienda.

“Menos solvencia”.

Pero las fuentes bancarias consultadas aseguran que esta medida no solucionará el problema, porque éste es “mayor”. “La coyuntura ha cambiado para todos y eso se traduce en que empresarios y particulares presentan un perfil de solvencia menor que antes”, aseguran. Es decir, que “cada entidad elige a quién le concede financiación”, y a los que “hace tres años se les daba el préstamo, ahora ya no”, añaden. Así, dudan sobre todo de la solvencia de los compradores de VPO, por sus especiales características económicas (en general, menor salario y condiciones laborales menos seguras).

Un último aspecto que tienen en cuenta los analistas es qué pasará con la compra gubernamental de suelo por valor de 300 millones de euros para construir en él VPO. “¿Quién va gestionar ese suelo y esas viviendas? ¿Es posible asegurar su financiación? ¿Es más beneficioso construir VPO privada que vender el suelo a la Administración?”, se pregunta Lucio Rivas.

Los promotores denuncian la falta de suelo y de financiación para atajar la crisis con las VPO.
Información.es 31.08.08

La apuesta que los promotores inmobiliarios realizan por la promoción de viviendas de protección oficial (VPO) para atajar la crisis que atraviesa el sector se está topando con dos obstáculos, la falta de suelo y de financiación, según indicaron a Europa Press en fuentes de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) y del G-14.

EUROPA PRESS. El secretario general del grupo de las catorce primeras inmobiliarias, Pedro Pérez, subrayó el "sorprendente cerrojazo" que "por primera vez en muchos años" los bancos y cajas han dado también a la concesión de créditos para la construcción de este tipo de vivienda protegida.

Este hecho, junto a la ausencia de suelos con disponibilidad inmediata para VPO, derivará, según sus datos, en que la construcción de estas viviendas pueda registrar un mínimo histórico este año.

"Es meritorio el esfuerzo que el Gobierno y las comunidades autónomas están haciendo para incentivar este mercado", indicó Pérez. "Pero los plazos que comunidades y ayuntamientos requieren para recalificar nuevo suelo, aprobar proyectos y ponerlos en marcha supondrá un retraso de tiempo que no permitirá a la VPO ser una vía para atajar los problemas del sector al menos en el próximo año y medio", añadió.

De su lado, la APCE coincide en que la estrategia del sector de apostar por la VPO supone una salida a la crisis "en segunda instancia". "Que la VPO vaya a ser o no solución a la crisis depende de que las entidades concedan financiación para este tipo de viviendas a sus promotores, pero también a sus compradores", advierten desde la patronal.

Asimismo, esta asociación estima también que los problemas del sector no se superarán en tanto no se dé salida al 'stock' de alrededor de medio millón de viviendas sin vender que acumulan las empresas.

Alternativas.

En este punto, la APCE recordó su propuesta de crear un nuevo tipo de vivienda de un precio intermedio entre la libre y la protegida para poner en el mercado todas las viviendas que actualmente no encuentran comprador.

En la misma línea, el G-14 propone, como medidas tendentes a fomentar la promoción de VPO, favorecer la calificación de suelo para vivienda libre en suelo para VPO y facilitar la conversión en protegidas de viviendas libres en venta o en construcción.

La patronal y el grupo de las catorce mayores inmobiliarias constataron que las inmobiliarias están modificando sus estrategias de negocio para orientarlas hacia este tipo de viviendas, en sintonía con la política del Gobierno en la materia y "en línea con los que marca el mercado".

"Pensamos que la VPO es lo único que puede admitir actualmente el mercado", señalaron en la APCE, dado el actual desplome en la venta de viviendas libres (un 30% en junio). "Ojalá pueda constituir una vía para compensar la pérdida de actividad", señaló, por su parte, el secretario general del G-14, Pedro Pérez.

En el primer trimestre del año comenzaron a construirse un total de 10.507 viviendas protegidas, lo que supuso un descenso del 30,7% en relación al mismo periodo del pasado ejercicio, según los últimos datos del Consejo Superior de Arquitectos. En 2007 empezaron a levantarse 43.241 VPO, un 42,4% menos, según los arquitectos.

El negocio inmobiliario de las cajas de ahorros

El Banco de España insta a las cajas de ahorros a vender suelo para ganar en liquidez y solvencia.
Cotizalia 18.10.07 Carlos Sánchez

El mensaje del Banco de España ya se ha escuchado con nitidez en las altas instancias de todas las cajas de ahorros. Es la hora de vender suelo y de reducir el riesgo inmobiliario. Así de tajante se ha mostrado en las últimas semanas la autoridad monetaria con algunas cajas de ahorros y, en particular, con aquellas cuyo grado de exposición al negocio inmobiliario es mayor.

Las últimas turbulencias financieras no han hecho más que echar leña al fuego a partir de un dato incontestable, y que afecta más a las cajas que a los bancos. Los depósitos captados del sector privado (que sirven posteriormente para prestárselos a los clientes) están creciendo en términos interanuales un 13,6%, muy por debajo del ritmo al que se concede financiación a empresas y familias.

En concreto, un 20,9% en junio, lo que obliga a las entidades a acudir a los mercados internacionales para financiar su expansión crediticia (principalmente mediante la emisión de valores negociables y pasivos subordinados). “El problema es que estas fuentes de financiación son más costosas y probablemente más volátiles”, como dice el último Informe de Estabilidad Financiera.

El tiempo ha terminado dando la razón a aquellas advertencias del informe, publicado en mayo pasado. La financiación ahora es más difícil y costosa, lo que explica el llamamiento del Banco de España a las entidades de depósito. Sobre todo teniendo en cuenta que casi la mitad de la cartera de créditos a empresas (el 49% del total de los préstamos concedidos) va destinada a constructoras (17%) y promotoras (32%).

Una doble recomendación.

Aunque fuentes solventes del Banco de España se niegan, por razones obvias, a desvelar qué entidades están más expuestas a una intensa desaceleración del ‘ladrillo’, lo cierto es que la recomendación existe, y eso explica que desde antes del verano la autoridad monetaria haya hecho a ciertas cajas una doble recomendación: deshacer sus posiciones en el mercado inmobiliario de forma ordenada y, al mismo tiempo, no entrar en nuevas operaciones urbanísticas salvo que el proyecto esté en su último fase. Es decir, que esté simplemente a expensas de la licencia de obras, dice una fuente consultada.

¿Cuál es el problema? Pues ni más ni menos que muchas cajas han creado sus propias empresas -en solitario o con promotores locales- con el objetivo de optimizar el negocio inmobiliario y aprovecharse de toda la cadena de valor. Caixa Galicia, por ejemplo, decidió crear en 2004 una división específica para participar de forma directa en sociedades promotoras, como también han hecho la Kutxa de San Sebastián, las cajas valencianas o la de Murcia.

Según fuentes solventes, la orden del Banco de España es cortar el grifo de la financiación, aunque de forma selectiva. Fundamentalmente en desarrollos urbanísticos pendientes de aprobación por parte de las autoridades municipales o autonómicas. Las consecuencias de esta recomendación son evidentes. Muchos promotores locales -asociados a las cajas- van a tener serias dificultades para encontrar financiación, lo que hará peligrar la viabilidad del proyecto.

El argumento que da el Banco de España es el siguiente. La ralentización en el precio de la vivienda, junto con el progresivo aumento de los tipos de interés “contrasta” con la pujanza en la financiación al sector inmobiliario empresarial, por los que “si dicha disociación persistiera en el tiempo y se viera acompañada de una ralentización marcada del crecimiento económico, sería un factor de riesgo para el sistema financiero español. Históricamente”, continúa la autoridad monetaria, “la morosidad del crédito a construcción y promoción inmobiliaria ha sido la más alta de toda la financiación empresarial”.

Esto explica el mensaje del Banco de España. Y hay que tener en cuenta que en junio, último mes publicado, y en términos interanuales, el crédito a empresas continuaba creciendo nada menos que un 24,5%, mientras que el concedido a las familias lo hacía a un ritmo del 16,4%. Es decir, en ambos casos por encima de su capacidad de captar recursos en el sector privado, lo que explica la activa posición que tiene el sistema financiero español en el mercado interbancario.

Los recientes episodios de turbulencias financieras han secado ese mercado para operaciones a más de un día, por lo que el Banco de España ha optado por exigir la máxima prudencia a la hora de conceder préstamos vinculados al ladrillo. Aunque los niveles de solvencia de las cajas y los bancos son extremadamente elevados -el sistema financiero español está entre los mejores del mundo- lo cierto es que, como dice la autoridad monetaria, es la financiación a la adquisición de vivienda la que presenta un mayor aumento interanual de la morosidad (34,1%), seguida del resto de financiación a hogares (17,2%) y del crédito a promotores (16,3%). Por el contrario, la morosidad en empresas, y, en particular, cuando se excluyen constructores y promotores, crecía a tasas muy reducidas (4,6% y 1,6%, respectivamente), en diciembre de 2006.

▲ Foto (Kike Parra): Miguel Ángel Fernández Ordóñez, presidente del Banco de España

La Ley de Suelo encarecerá el precio de la vivienda libre

López Rejas: "La Ley del Suelo encarecerá la vivienda libre".
Murcia Reportero Digital 17.05.07 por A. Guillamón Buendía

La Federación Regional de Empresarios de la Construcción de Murcia (FRECOM) ha denunciado las presuntas consecuencias negativas de la Ley del Suelo del Gobierno de España en el desarrollo económico del sector y sus clientes.

"La Ley del Suelo restringirá el mercado para la construcción y encarecerá el precio de la vivienda libre. La única manera de abaratar su precio es con la liberalización del suelo y el equilibrio entre la oferta y la demanda", explicó el presidente de los Promotores, José Luis López Rejas.

El nuevo texto legal del Ejecutivo de José Luis Rodríguez Zapatero destinará el 30 por ciento del suelo a Viviendas de Protección Oficial. "Los españoles destinan de media el 56% de su salario a pagar la hipoteca de su casa. Ahora, el valor del suelo será el real", justificó el presidente del Gobierno.

El máximo dirigente de FRECOM, Fulgencio Belando, ha realizado un balance positivo sobre el crecimiento económico del sector en la Región de Murcia en el último año. "Hemos crecido un 6% frente al 5'8% de la media nacional. Hemos construido 40.000 viviendas y su precio ha subido un 7% respecto a 2006. Hemos generado 105.000 empleos directos y reducido la siniestralidad laboral en un 28%".

Los constructores han criticado la derogación del Plan Hidrológico Nacional (PHN), fuente de riqueza para Murcia. "Las obras licitadas por el Gobierno han aumentado con la ejecución del Programa AGUA, pero suponen menos inversiones que el Plan Hidrológico", aseguró Belando.

La corrupción urbanística en la Wikipedia

Corrupción urbanística en España.
Wikipedia

Las causas de la corrupción urbanística son muchas y muy diversas:

Los analistas han señalado que el problema que subyace en la corrupción urbanística en España es la financiación de los ayuntamientos. El proceso de descentralización en España que trajo consigo el Estado de las Autonomías, ha llevado a que los ayuntamientos se hayan visto obligados a prestar a los ciudadanos servicios que antes ofrecía el gobierno central.

Esta descentralización buscaba una mayor eficacia en la prestación de dichos servicios, a través de la cercanía entre la administración y los ciudadanos. Sin embargo ha planteado desafíos en cuanto a la financiación que, según el criterio de diversos colectivos, no han sido bien respondidos. Como los ayuntamientos tienen una gran cantidad de gastos, en lugar de recaudar impuestos directos han ideado una forma imaginativa de recaudar impuestos indirectos, y es con la potestad de decidir qué suelo es urbanizable y cuál no. La financiación a partir de la recalificación de suelo implica aumentar la presión fiscal de manera heterogénea, haciendo cargar con el mayor peso de la financiación municipal a familias con hipotecas a 30 y 40 años.

La diferencia de precio entre un tipo de suelo y otro puede ser de hasta 20 veces, así que los ayuntamientos encontraron su particular filón en la recalificación del suelo. Los promotores y constructores pagaban a los ayuntamientos cuantiosas sumas por obtener la calificación de "suelo urbanizable". Por supuesto que esas cuantiosas sumas las acaban pagando los compradores de viviendas, por lo que al final pocos son conscientes de que se trata de un enorme impuesto encubierto, que va incluido en el elevado precio de la vivienda.

La consecuencia indeseada es que al igual que un ayuntamiento recibe enormes sumas de dinero de los promotores y constructores para poder pagar los servicios municipales que presta (transporte público, polideportivos, limpieza de calles, etc), también los políticos que gobiernan esos ayuntamientos son susceptibles de cobrar a título personal, fenómeno que constituye el núcleo de lo que se conoce como corrupción urbanística.

Casos denunciados en la Comunidad de Murcia.

A principios de abril de 2007 en la Comunidad de Murcia se investigaban judicialmente los siguientes casos de corrupción urbanística:

Águilas: El fiscal jefe de Murcia, Manuel López Bernal, investiga al Gobierno murciano (PP) por la recalificación de una finca en Águilas situada en una zona protegida y en la que está previsto construir unas 4.100 viviendas y un campo de golf.

Cartagena: El fiscal ha abierto diligencias informativas por la edificación de 5.300 plazas viviendas y 3.000 plazas hoteleras. Los ecologistas han reclamado por vía administrativa y denuncian a la alcaldesa de Cartagena, Pilar Barreiro, y al el ex consejero de Medio Ambiente, Francisco Marqués, por permitir que se dañe el Espacio Natural Protegido del Saladar de lo Poyo.

Mazarrón: La Justicia investiga el pago de 33.000 euros por parte del alcalde, Francisco Blaya (PP), al concejal Domingo Valera (Partido Independiente por Mazarrón -PIXM), cuyos tres concejales permitieron la recalificación de más de 41 millones de metros cuadros de suelo rústico, que será urbanizable, y donde se planean construir 43.000 viviendas. Las tres principales empresas beneficiadas: Polaris World, Euromarina, e Iniciativas Urbanísticas de Mazarrón.

San Javier: El gobierno autonómico es responsable de la construcción de un puerto deportivo de 1.000 amarres que supone un importe de 6.000 millones de pesetas. Están en marcha dos contenciosos administrativo presentados por el Ministerio de Medio Ambiente, ANSE y Greenpeace contra el Gobierno Regional, por actuar en Dominio Público Terrestre. El juez ha paralizado de forma cautelar el proyecto mientras dura el proceso. También en San Javier el PSRM-PSOE ha presentado una querella contra el alcalde de la localidad, José Hernández, del PP, por las presuntas relaciones mercantiles del primer edil con las principales promotores que construyen en el municipio.

Los Alcázares: La Guardia Civil registró el Excmo. Ayuntamiento de Los Alcázares y detuvo a seis personas en un primer momento, que luego fueron puestas en libertad con cargos y fianza, entre ellas al ex-alcalde Juan Escudero, al arquitecto municipal, Mariano Ayuso, y al ex-secretario del Ayuntamiento. La operación en la que se engloban estas actuaciones se denominó 'Operación Ninette' por la obra 'Ninette y un señor de Murcia' de Miguel Mihura. Estas actuaciones parece ser que se engloban en la Operación Malaya, de Marbella. Los acusados se encuentran a la espera de juicio.

Totana. La Guardia Civil, detuvo a seis personas por una supuesta trama de recalificación de terrenos en dicho municipio. Entre los imputados se encuentra el ex-alcalde. Actualmente, dicho caso está en fase de instrucción sumarial.

Torre Pacheco: El alcalde de Torre Pacheco (Murcia), Daniel García Madrid, del PP, detenido, está acusado de presuntos delitos de malversación de caudales públicos y prevaricación, informaron fuentes de la investigación. Además, han sido llamados a declarar, en calidad de imputados, José Luis Hernández de Arce, presidente del grupo empresarial Polaris World, y Juan Marcos Fernández Ferrugia, que hasta hace un año fue el director financiero del citado grupo.

Murcia: La titular del Juzgado de Instrucción número 4 de Murcia ha decidido admitir a trámite la querella presentada por el fiscal jefe del TSJ de Murcia, Manuel López Bernal, contra el ex jefe de Planeamiento de la Gerencia de Urbanismo del ayuntamiento de Murcia, Joaquín Peñalver, en la actualidad en excedencia. Bernal denunciaba que Peñalver habría favorecido a varias constructoras en la valoración del suelo. Además, el Colegio de Arquitectos abrió un expediente al arquitecto municipal hace más de un año, por presunta incompatibilidad entre su puesto en la Gerencia de Urbanismo y la actividad profesional del estudio de su familia. Esta presunta incompatibilidad fue denunciada por seis estudios de arquitectos. Según un informe hecho público por el PSOE en marzo y elaborado por los colegios de arquitectos, tras hacer una valoración de la edificabilidad de uno de los convenios de la zona norte suscrito por el equipo de gobierno con las empresas Urbamur, Visionaria y Obralia, que el Ayuntamiento de Murcia dejará de ingresar en las arcas municipales más de 126 millones de euros.

Cieza: El alcalde, Antonio Tamayo (PP), ha sido denunciado por falsedad en documento público y prevaricación en relación con el 'caso Golf Benís', unos convenios urbanísticos para recalificar 270 hectáreas y construir 5.000 viviendas y un campo de golf que podrían haber beneficiado al primer edil, su nuera (propietaria de la mayoría de los terrenos) y la concejala de Urbanismo (hermana de la nuera del alcalde), entre otros. En este municipio, Greenpeace denuncia la recalificación de 20 millones de metros cuadrados para su urbanización. El alcalde, Antonio Tamayo declaró además en el Juzgado número 3 de Cieza por el denominado caso Cláufer, por la presunta concesión irregular de una licencia de ampliación a una granja porcina ilegal propiedad del jefe de Sanidad Animal de la Comunidad Autónoma, tras observar indicios de una supuesta prevaricación y tráfico de influencias. También están citados a declarar la responsable de Urbanismo y dos técnicos municipales.

Vivienda comprará suelo para VPO

Vivienda destinará 300 millones de euros para hacer VPO.
fotocasa.es, 30.07.08

La Ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha anunciado que su departamento realizará una primera oferta de suelo público en octubre por valor de 300 millones de euros ampliables.

Esta línea de actuación tendrá una vigencia de cuatro años y se llevará a cabo a través de la Entidad Pública de Suelo, SEPES. La presentación de las ofertas comenzará en el mes de octubre, de forma que el concurso durará tres meses.

Estas ofertas serán evaluadas por una comisión en la que comunidades autónomas y ayuntamientos tendrán un papel protagonista, precisó la Ministra de Vivienda. Será con las CCAA y la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) con quienes se consensúen los criterios de selección que determinarán los futuros espacios a adquirir por parte del Ejecutivo.

Este proceso dará prioridad a aquellos suelos que permitan una transformación inmediata para la construcción de VPO situados en territorios con mayor demanda.

Tras el plazo de selección, que se producirá entre octubre y diciembre, el Gobierno se reservará una opción de compra para los suelos escogidos de seis meses. En ese periodo, realizará un estudio sobre la viabilidad económica de la operación. SEPES dispondrá durante seis meses del derecho de compra de todos los suelos presentados a concurso, de tal forma que pueda contar con el tiempo suficiente para evaluar los terrenos conforme a sus características y a las necesidades de los ciudadanos. Aunque en los planes del Ejecutivo está dotar cada año una partida para esta iniciativa en el presupuesto, el importe para próximos concursos dependerá de las necesidades y de la oferta.

El gobierno ayudará a las promotoras comprando suelo por 300 millones para VPO.
Expansión 24.07.08

Vivienda lanzará una oferta pública de compra de suelo en otoño para dinamizar el mercado. Su idea es comprar suelo inicialmente por valor de 300 millones de euros, en un plan que podría ampliarse.

Desde el sector se rechaza la medida por poco realista, ya que se calcula que su coste total debería superar los 30.000 millones. De hecho, señalan que con ese suelo sólo se podrán edificar alrededor de 10.000 viviendas protegidas.

Selección de comentarios del foro de idealista.com

► Esto es una verdadera locura, porque si la VPO tiene unos precios fijos de suelo en función a metros de techo conceptuado y un precio de venta al público de igual manera impuesto por la Administración, ¿a qué juega este gobierno entonces?

Si el suelo está ya en manos de las constructoras, ¿por qué no les dejan a estas hacer VPO en ese caso concreto? A mí me suena esto a chamusquina, cosas mas raras vemos todos los días. Además, si dicen que no tienen dinero ¿Cómo piensan pagar?

► Lo que podía hacer el Gobierno es facilitar el acceso a dinero barato para la compra de vivienda habitual y ya se vería como el mercado se volvería a animar en beneficio de todos.

► Si este Ministerio inútil de la Vivienda no se hubiera constituido, a lo mejor nos habríamos ahorrado algo más que 300 millones.

► Aquí no es un problema de ayudar a los "especuladores", que según algunos son los promotores.

El promotor arriesga su dinero y sus bienes para poder iniciar la construcción de una serie de viviendas que servirán de residencia a familias. El promotor asume un verdadero riesgo porque no sabe como van a ir las ventas, para muestra un botón, y si no consigue vender las viviendas es él quien pierde su dinero y sus bienes.

El promotor al iniciar una obra genera puestos de trabajo, impulsa la economía de las empresas, autónomos y trabajadores a los que contrata y, lo más importante, genera beneficios al Estado, ya que la Administración recauda impuestos de todos los que intervienen en la cadena, empezando por el propio promotor y acabando por el trabajador de la empresa de pinturas, ya que este al obtener dinero por su trabajo tributa a la Administración por esa renta de rendimiento del trabajo.

El Estado se ha beneficiado económicamente de las ventas e inversiones de los promotores durante todos estos años de bonanza de ventas, ya que se queda, en algunos casos con más del 40% del beneficio neto, además de los ingresos por IVA e ITP que se generan al vender la vivienda de segunda mano para comprar la nueva, notarios, registro, constituciones de hipoteca, etc.

Con la vital contribución de los promotores a la buena marcha de la economía de empresas, autónomos y trabajadores y a la salud de las arcas del Estado, si no ayudamos a la supervivencia de los promotores, los autónomos y las empresas facturan menos, los trabajadores pierden sus puestos de trabajo, el mercado se paraliza y el Estado recauda menos impuestos, debiendo además sufragar el desempleo, con todo lo que ello conlleva, ingresos nulos y masivos pagos de dinero de las arcas del Estado.

El promotor no es un especulador, como empresario invierte dinero para poder recuperarlo con un beneficio y volver a invertirlo en la siguiente obra, y para ello debe vender la obra en dos años, pero ¿a qué precio venderá? Eso nadie lo sabe. Y si no, que se lo pregunten a Martinsa-Fadesa, Hábitat y otras que están a punto de estallar.

► El plan de salvamento del Gobierno no va destinado a salvar a los promotores ni a los compradores de viviendas de esos promotores ni a los que obtendrán las futuras VPO. El plan de salvamento del Gobierno es un plan de salvamento del sistema financiero y más concretamente de las cajas de ahorros.

Sólo una pequeña parte de los solares y de las obras medio terminadas o terminadas y no vendidas están pagadas con fondos propios de los promotores (el 10%, mientras que el resto (90%) es dinero de los bancos (20%) y de las cajas (80%).

El gobierno no va a comprar suelo a los promotores sino que va a comprar suelo a las cajas de ahorros (compra suelo a los promotores para que estos sigan pagando los créditos a las cajas y las cajas no tengan que declarar esas pérdidas), así que lo que está ocurriendo es que mientras el sistema ha dado beneficios, los beneficios han ido a parar a los ayuntamientos, las cajas de ahorros y las comunidades autónomas (y una parte a promotores y bancos) y ahora que el sistema va a dar gigantescas pérdidas debidas a la política temeraria de las cajas de ahorros, las pérdidas son cargadas sobre la espalda de los contribuyentes.

Cuando las hipotecas dejen de pagarse masivamente (algo que sucederá) el Gobierno creará un plan de salvamento para ayudar a los hipotecados a pagar sus hipotecas pero este plan, nuevamente no será un plan de salvamento de los hipotecados sino una nueva distribución de las pérdidas de las cajas de ahorros entre los contribuyentes.

► 300 millones de euros no son suficientes para paliar el desplome inmobiliario. Sólo Martinsa-Fadesa ha dejado un agujero de 5.500 millones. Se trata de una operación cosmética no sé exactamente con qué fin, pero esas cifras no van a solucionar nada.

► ¿Qué sentido tiene hacer VPO si tenemos 3 millones de viviendas vacías en España y muchas de esas viviendas ya están saliendo al mercado en forma de VPO?